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L’expertise francophone qui sécurise chaque étape de votre achat ou de votre vente
Acheter ou vendre un bien immobilier en Israël est l’une des décisions financières et patrimoniales les plus importantes de votre vie. Pour les juifs francophones de France, de Belgique, de Suisse, du Canada ou déjà installés en Israël, cette opération conjugue des spécificités juridiques israéliennes (registre du Tabo, fiscalité immobilière, ou des procédures en contentieux immobilier) avec des contraintes internationales (transferts de fonds, change, fiscalité du pays de résidence).
Le cabinet Elbaz & Elkayam Law Office accompagne ses clients à chaque étape, en français, avec la rigueur juridique israélienne. Chaque année nous permettons a des dizaines de projets immobiliers de nos clients francophones d’aboutir dans des conditions optimales. Que votre projet porte sur un achat d’un appartement neuf ou sur plan, ou sur l’achat d’un appartement dans l’anciens, notre équipe d’avocats et de fiscalistes maîtrisent parfaitement les vérifications juridiques nécessaires, l’obtention des garanties qui sécurisent votre transaction et les négociations relatives à votre cas particulier, afin d’obtenir un contrat sur mesure, à la hauteur de vos exigences.
En Israël, toute transaction immobilière, quel que soit son volume, et fait l’objet de plusieurs vérifications nécessaires à son bon déroulement. Les contrats, les déclarations à l’autorité fiscale (Mas Shevach et Mas Rechisha), les demandes auprès du registre foncier (Tabo) et les négociations avec les banques sont autant d’étapes qui exigent une maîtrise parfaite du droit immobilier israélien. Un particulier qui se lance seul dans une acquisition à Tel-Aviv, Jérusalem, Netanya, Ashdod ou Raanana s’expose à des risques juridiques, fiscaux et financiers considérables : surtaxation à l’achat, mauvaise rédaction des clauses suspensives, défaut d’enregistrement cadastral, surcoûts non anticipés, voire la rupture majeure de contrat et dédommagements contractuels.
Le cabinet Elbaz & Elkayam Law Office est positionné comme un véritable One-Stop-Shop : dans la même structure, vous bénéficiez de l’expertise complète en droit immobilier, en fiscalité immobilière et en contentieux immobilier. Cette intégration vous évite de coordonner plusieurs intervenants, de traduire des documents d’un cabinet à l’autre et surtout de prendre le risque d’une faille entre la dimension contractuelle et la dimension fiscale de votre opération. Avec un service intégralement bilingue français-hébreu, nous vous offrons la sérénité d’une compréhension parfaite à chaque étape, et la garantie d’une transaction menée dans les standards les plus exigeants de la pratique israélienne.
Une transaction immobilière en Israël n’est pas la simple transposition d’un achat ou d’une vente en France ou en Belgique. Le cadre juridique, les acteurs (notamment l’absence du notaire au sens latin du terme), les procédures fiscales et les délais sont fondamentalement différents. Voici les pièges majeurs que notre cabinet vous évite :
Le cabinet Elbaz & Elkayam Law Office est un cabinet francophone implanté à Jérusalem, exclusivement dédié au droit immobilier israélien sous toutes ses facettes. Nous accompagnons une clientèle internationale depuis plus de dix ans dans des opérations qui vont des transactions immobilières classiques, aux dossiers immobiliers a fort enjeu.
Nos atouts décisifs :
Quel que soit le type d’opération que vous envisagez, le cabinet vous accompagne à toutes les étapes du cycle d’une opération immobilière. Nos pages dédiées détaillent chaque service :
Service | Description |
Achat sur plan | Acquisition d’un bien neuf auprès d’un promoteur, avec négociation des garanties bancaires (Erevout Mechira selon la Loi Sale), suivi des appels de fonds et contrôle des délais de livraison. |
Achat seconde main | Acquisition d’un bien existant (Yad Shniya) avec due diligence complète : extrait Tabou, vérification urbanistique, dettes municipales et hypothèques. |
Vente immobilière | Cession de votre bien avec optimisation du Mas Shevach (impôt sur la plus-value), gestion du remboursement de l’éventuelle hypothèque et suivi du rapatriement des fonds à l’étranger. |
Dira Behanakha | Programme d’accession à prix encadré, accompagnement dans la procédure de tirage au sort, vérification de l’éligibilité et négociation contractuelle avec le promoteur. |
Promoteurs et constructeurs | Conseil aux promoteurs et constructeurs sur la structuration de leurs opérations, négociation avec les propriétaires fonciers, montage des dossiers Tama 38 et Pinouy Binouy. |
Donations immobilières | Transmission anticipée d’un bien à un proche, avec optimisation de la fiscalité du donateur et du donataire et structuration patrimoniale familiale. |
Immobilier commercial | Acquisition et cession de bureaux, locaux commerciaux, entrepôts et fonds de commerce, avec négociation des baux commerciaux et structuration via société. |
Judée-Samarie | Transactions dans les implantations de Judée-Samarie, avec gestion des spécificités juridiques (registre des biens-fonds militaires, applicabilité de l’article 16) et fiscales. |
Tama 38 et Pinouy Binouy | Accompagnement des copropriétaires et des promoteurs dans les opérations de renouvellement urbain : négociation, signature, garanties et livraison. |
Agents immobiliers | Conseil aux agents immobiliers sur la rédaction des mandats, la commission de courtage et la conformité réglementaire, avec une expertise reconnue par le Ministère de la Justice. |
Oui. Une large majorité des transactions menées par notre cabinet pour des clients francophones est réalisée à distance. Vous nous délivrez une procuration notariée, et nous procédons à votre place : signature du contrat, déclaration fiscale, paiement et inscription au Tabo. Une visite physique reste recommandée pour les biens importants, mais elle n’est jamais juridiquement obligatoire.
L’écart fiscal est considérable. Un résident étranger paie une taxe d’acquisition (Mas Rechisha) de 8 % dès le premier shekel, jusqu’à 10 % au-delà d’environ 6 millions de shekels. Un Olé Hadash bénéficie d’un taux préférentiel de 0,5 % jusqu’à un certain seuil, puis 5 %. Sur un bien à 3 millions de shekels, l’économie peut dépasser 230 000 shekels. Pour aller plus loin, consultez nos pages dédiées à la fiscalité du Olé Hadash et à la fiscalité des résidents étrangers.
Une transaction de seconde main bien préparée se déroule en 60 à 90 jours entre la signature du contrat et la remise des clés. Pour un achat sur plan auprès d’un promoteur, le calendrier dépend de l’avancement du chantier et peut s’étaler à plusieurs années. Les opérations à distance pour des résidents étrangers nécessitent une préparation supplémentaire de quelques semaines (procurations, ouverture de compte bancaire, virements internationaux conformes aux règles antiblanchiment).
Au-delà du prix du bien, il faut anticiper la taxe d’acquisition (Mas Rechisha, variable selon votre statut), les honoraires d’avocat (généralement 0,5 % à 2 % du prix HT), la commission de l’agent immobilier le cas échéant (1 % à 2 % HT), les frais de TVA sur ces honoraires, les frais d’inscription au Tabo, les frais d’évaluation pour la banque si vous prenez une hypothèque, et les frais de transfert international des fonds. Un budget global de 10 % à 12 % au-dessus du prix net est une référence prudente pour un résident étranger.
La cession est soumise au Mas Shevach (impôt sur la plus-value immobilière). Pour la résidence principale unique détenue depuis au moins 18 mois, une exonération est en principe disponible, y compris pour certains résidents étrangers sous conditions strictes (notamment l’absence d’autre logement dans le pays de résidence). Pour les biens d’investissement, le calcul utilise généralement le mécanisme linéaire optimisé. Voir nos pages dédiées à l‘impôt sur la plus-value immobilière et à l‘exonération linéaire optimisée.
Le système juridique israélien ne connaît pas le notaire au sens latin du terme. C’est l’avocat qui rédige le contrat, conduit les vérifications préalables et procède au transfert de propriété. Les règles déontologiques du Barreau israélien interdisent dans certains cas à un même avocat de représenter à la fois le vendeur et l’acheteur. Cette règle protège chaque partie : votre avocat défend vos intérêts exclusivement, négocie les clauses sensibles et engage sa responsabilité professionnelle envers vous seul.
Sécurisez votre transaction immobilière en Israël
Le cabinet Elbaz & Elkayam Law Office accompagne les francophones de France, de Belgique, de Suisse, du Canada et d’Israël dans toutes leurs opérations immobilières. Achat sur plan, seconde main, vente, opérations commerciales, donations, Tama 38, Judée-Samarie : un seul interlocuteur pour toutes vos opérations immobilières en Israël.a
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