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Fiscalité Immobilière en Israël
Vous envisagez d’acheter, de vendre ou d’investir dans l’immobilier en Israël ? La fiscalité immobilière israélienne représente l’un des postes de dépenses majeurs de toute opération immobilière. Entre la taxe d’acquisition (Mas Rekhisha), l’impôt sur la plus-value (Mas Shevach), l’impôt sur l’amélioration foncière (Hétel Hashbakha) et les multiples réglementations en constante évolution, les enjeux financiers sont considérables et impactent significativement la viabilité de vos projets immobilier en Israel.
Le cabinet Elbaz & Elkayam accompagne chaque année des centaines de projets de clients francophones dans l’optimisation de leur fiscalité immobilière en Israël. Nos avocats fiscalistes maîtrisent parfaitement les mécanismes d’exonération, les régimes préférentiels pour les Olim Hadashim et les résidents étrangers, ainsi que la convention fiscale franco-israélienne. Cette expertise pointue nous permet de réduire significativement la charge fiscale de nos clients tout en permettant une totale conformité avec la législation israélienne.
Que vous soyez nouvel immigrant bénéficiant d’avantages fiscaux spécifiques, investisseur français souhaitant diversifier votre patrimoine immobilier tout en préparant une alyah future, ou résident israélien planifiant une vente, notre approche holistique « One-Stop-Shop » vous garantit un accompagnement complet à chaque étape de votre projet immobilier.
La fiscalité immobilière en Israël se caractérise par sa complexité et ses mises à jour fréquentes. Voici les éléments clés que tout acquéreur ou vendeur doit maîtriser pour éviter les mauvaises surprises :
La taxe d’acquisition (Mas Rechisha) : payée par l’acheteur, elle varie de 0% à 10% selon le profil du contribuable (primo-accedant et resident israelien, ou multiproprietaire ou resident etranger) et le prix du bien.
L’impôt sur la plus-value (Mas Shevach) : il s’applique au vendeur au taux standard de 25% sur le gain réalisé. De nombreuses exonérations existent, notamment pour la vente d’une résidence principale ou lors du calcul linéaire avantageux pour les logements détenus avant 2014.
Les régimes spéciaux pour Olim Hadashim : depuis août 2024, le nouveau régime (Takanah 12א) offre un avantage considérable avec un taux de 0,5% sur la tranche intermédiaire allant de 2 jusqu’à 6 millions de shekels pour une première acquisition. Cette fenêtre s’étend de un an avant l’alyah jusqu’à sept ans après.
La fiscalité des résidents étrangers (Toshav Choutz) : les non-résidents fiscaux font face à un taux minimum de 8% dès le premier shekel, quelle que soit leur situation patrimoniale. Une planification rigoureuse est indispensable pour optimiser leur investissement.
La taxe d’amélioration fonciere (Hétel Hashbakha) : cette taxe municipale de 50% s’applique sur la plus-value générée par un changement de destination urbaine, l’octroi de droits de construction ou une amélioration urbaine. Elle intervient lors de la vente ou de l’obtention d’un permis de construire.
Le cabinet Elbaz & Elkayam propose une gamme complète de services fiscaux couvrant l’ensemble du cycle de vie d’un investissement immobilier. Notre équipe d’avocats fiscalistes francophones vous accompagne dans les domaines suivants :
| Service | Notre accompagnement |
| Taxe d’acquisition (Mas Rechisha) | Calcul optimal, prise en compte du statut de résident, démarches administratives |
| Impôt sur la plus-value (Mas Shevach) | Simulation fiscale, optimisation des exonérations, calcul linéaire avantageux |
| Fiscalité du Olé Hadash | Habilitation aux taux réduits, choix du régime optimal, planification à 7 ans |
| Fiscalité des résidents étrangers | Régime spécifique des non-résidents, convention franco-israélienne |
| Donations immobilières | Transmission patrimoniale optimisée, exonérations familiales |
| Successions immobilières | Accompagnement juridique et fiscal, droits des héritiers |
| Hiétel Hashbacha | Taxe d’amélioration municipale, contestation des évaluations |
| Immobilier en Judée-Samarie | Fiscalité spécifique aux zones de développement prioritaires |
Notre cabinet se distingue par son approche « One-Stop-Shop » : nous centralisons l’ensemble des compétences juridiques nécessaires à votre projet immobilier. Cette philosophie vous évite la multiplication des interlocuteurs juridiques et garantit une cohérence parfaite entre la planification fiscale, la rédaction des contrats et la gestion des contentieux éventuels.
Une expertise fiscale reconnue : nos avocats fiscalistes suivent en temps réel les évolutions réglementaires (circulaires de l’administration fiscale, jurisprudence récente) pour vous garantir un conseil toujours actualisé.
Un accompagnement francophone de qualité : nous communiquons exclusivement en français avec nos clients tout en maîtrisant parfaitement l’hébreu juridique et fiscal, indispensable pour négocier avec l’administration israélienne.
Une vision globale de votre patrimoine : notre approche intégrée prend en compte vos obligations fiscales en France et en Israël, votre statut particulier, et vos objectifs patrimoniaux à long terme.
Pour un résident israélien acquérant son unique résidence, le taux commence à 0% jusqu’à environ 1,978 million de shekels (les montants s’actualisent d’année en année), puis progresse par paliers jusqu’à 10%. Les Olim Hadashim bénéficient d’un régime encore plus avantageux avec un taux de 0,5% sur une large tranche intermédiaire.
Le nouvel immigrant dispose d’une fenêtre de 8 ans (allant de 1 an avant à 7 ans après l’aliyah) pour bénéficier de taux préférentiels. Depuis août 2024, le nouveau régime offre un avantage majeur sur les acquisitions jusqu’à 6 millions de shekels. Un accompagnement spécialisé permet de choisir le régime le plus adapté à chaque situation.
Oui, la convention fiscale franco-israélienne évite la double imposition sur les revenus et plus-values immobilières. Cette convention détermine les règles d’attribution de l’impôt, évite la double imposition et prévoit des mécanismes de crédit d’impôt. Notre cabinet maîtrise parfaitement les subtilités de cette convention pour optimiser votre situation globale.
L’impôt sur la plus-value (Mas Shevach) se calcule sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition actualisé. Le taux standard est de 25%, mais de nombreuses exonérations existent : vente de résidence principale, calcul linéaire pour les biens acquis avant 2014, ou transmission familiale. Une planification préalable est indispensable.
Absolument ! Il est possible, dans le cadre des délais définis par la loi, de réclamer le trop-perçu d’impôts immobilier. Dans ce cas de figure, nos avocats fiscalistes reprennent le dossier, établissent avec vous la déclaration fiscale contenant le juste montant, et procèdent à l’obtention d’un remboursement majoré d’impôts.
Contactez le cabinet Elbaz & Elkayam pour un accompagnement personnalisé
