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Vente par Adjudication Judiciaire & Contentieux Immobilier
Vous êtes co-propriétaire d’un bien immobilier en Israël, appartement, terrain ou immeuble commercial et la situation est bloquée : un cohéritier, un ex conjoint, ou un partenaire commercial refuse de vendre, un ex-associé ne répond plus, ou une succession entre frères et sœurs s’enlise dans des désaccords insurmontables.
Cette situation, en plus d’être la cause de nombreux soucis, est financièrement parmi les plus dangereuses qu’un propriétaire puisse traverser. Chaque mois d’inaction représente des loyers perdus, une valeur patrimoniale qui stagne, et un risque de se retrouver contraint à une vente judiciaire aux conditions imposées par le tribunal plutôt que par le marché.
Le cabinet Elbaz & Elkayam accompagne des clients francophones — résidant en Israël, en France, en Belgique, en Suisse ou au Canada — dans la résolution de ces situations de blocage. Notre approche One-Stop-Shop combine expertise en contentieux immobilier et en fiscalité immobilière israélienne pour vous permettre de sortir de l’indivision dans les meilleures conditions possibles, que ce soit par accord amiable, par rachat de parts, ou par voie judiciaire avec nomination d’un adjudicateur judiciaire.
Le cabinet Elbaz & Elkayam est l’un des rares cabinets d’avocats israéliens à offrir une expertise combinée en contentieux immobilier (ליטיגציה נדל »ן) et en fiscalité immobilière (מיסוי מקרקעין), entièrement en français. Cette double compétence n’est pas un détail : dans une procédure de rupture d’indivision, la décision stratégique — vente à l’amiable, partage en nature ou adjudication judiciaire — ne peut s’évaluer sans une simulation fiscale précise.
Nos avocats francophones maîtrisent parfaitement l’hébreu juridique et interviennent régulièrement devant les tribunaux compétents, y compris dans les tribunaux des affaires familiales, lorsque l’indivision oppose des membres d’une même famille ou des héritiers. Notre présence active à chaque audience garantit une réactivité et une qualité de représentation que peu de cabinets peuvent offrir à une clientèle francophone.
Pour nos clients résidant hors d’Israël (France, Belgique, Suisse, Canada), nous assurons une communication régulière et structurée, des comptes-rendus d’audience en français, et la coordination avec les notaires et conseillers fiscaux dans votre pays de résidence si la situation nécessite une analyse bilatérale (notamment pour les conventions fiscales franco-israéliennes).
Oui. L’article 37(א) de la loi israélienne sur les biens immobiliers confère à tout co-propriétaire le droit absolu de demander la dissolution de l’indivision, même contre la volonté des autres. Le tribunal de paix (ou de district selon la valeur) peut ordonner la vente via un administrateur sans que le co-propriétaire récalcitrant ne puisse légalement y faire obstacle.
La sortie d’indivision peut déclencher le Mas Shevach (impôt sur la plus-value immobilière), la taxe d’acquisition (Mas Rechisha) pour le co-propriétaire qui rachète les parts ou le tiers participant à la liquidation du bien immobilier, et potentiellement l’Hetel Hashbacha (participation municipale à l’amélioration foncière). Le cabinet intègre une simulation fiscale complète avant toute décision, afin de choisir la voie de sortie la moins coûteuse fiscalement. |
L’administrateur judiciaire est tenu de vérifier les charges et hypothèques inscrits au Tabu avant toute vente. Les créanciers inscrits sont désintéressés en priorité sur le produit de la vente. Il est donc crucial d’établir l’état des charges dès le début de la procédure pour estimer la part nette revenant à chaque co-propriétaire.
Oui, c’est la solution la plus rapide et la moins coûteuse. Si les parties s’accordent sur la valeur du bien (idéalement via une expertise amiable d’un expert évaluateur immobilier agréé), le rachat de parts peut s’effectuer par contrat de vente classique, puis enregistrement au cadastre. Le cabinet rédige et négocie ces accords pour garantir leur sécurité juridique et leur optimisation fiscale.
Absolument. Une grande partie de notre clientèle réside hors d’Israël. Nous travaillons par visioconférence, e-mail et téléphone, avec des comptes-rendus systématiques en français. Nous pouvons également coordonner nos actions avec votre notaire ou conseiller fiscal en France pour les aspects transfrontaliers liés à la convention fiscale franco-israélienne ou à la déclaration des biens immobiliers étrangers.
Besoin d’un accompagnement juridique pour votre indivision immobilière en Israël ?
Le cabinet Elbaz & Elkayam — avocat droit immobilier francophone en Israël — vous offre une première consultation pour évaluer votre situation et définir la meilleure stratégie de sortie.
