Accueil / Immobilier / Opposition à une construction sur les parties communes en Israël
Travaux engagés en copropriété sans accord du voisinage | Département contentieux immobilier d’Elbaz & Elkayam
Un voisin a commencé à construire dans la cour commune, sur le toit ou dans le rez-de-chaussée sur pilotis de votre immeuble, sans votre accord ? Un permis de construire délivré par la mairie ne lui donne aucun droit de bâtir sur une partie commune, sur un espace qui vous appartient aussi, ou en utilisant des droits de constructions non exclusifs. La procédure prévue pour ce type de conflit se déroule devant le juge de copropriété, et non devant la commission locale d’urbanisme. Pour un propriétaire vivant à l’étranger, ce détail change tout : le temps d’apprendre l’existence des travaux, le chantier est souvent déjà bien avancé.
C’est sans doute le malentendu le plus répandu en droit de la copropriété israélien. Un copropriétaire obtient un permis de construire de la commission locale, le présente à ses voisins et considère que le sujet est clos. Or ce permis ne règle que la relation entre le demandeur et les autorités d’urbanisme, sur ce qui peut être construit. Pire, la mairie et les instances d’urbanisme ne traitent pas par principe de questions liées a la propriété immobilière dans le cadre de l’étude d’une demande de permis de construire ! Le permis de construire, de fait, ne confère aucun droit de propriété sur les parties communes, qui appartiennent à tous les copropriétaires selon leurs quotes-parts.
Construire sur ces espaces, ou les rattacher à un appartement déterminé, exige le consentement prévu par la loi. En principe, un rattachement de partie commune en privative suppose, en règle générale, l’accord de tous les copropriétaires. Il existe certaines exceptions concernant certains types d’aménagements permettant d’obtenir l’accord de majorité plus restreintes, mais il s’agit d’une exception étroite, encadrée par des conditions que l’on voit ignorées dans trop de copropriétés.
Le juge de copropriété est compétent pour trancher les litiges entre copropriétaires, et ses décisions ont la valeur d’un jugement. Il peut ordonner l’arrêt des travaux, leur démolition et la remise en état, fixer des soultes compensatoires, et condamner au paiement d’une indemnité d’occupation et de dommages-intérêts. La procédure est relativement rapide et plus abordable que des procédures contentieuses classiques, à condition d’agir à temps, avec un dossier construit.
| Type d’opération | Majorité requise |
| Rattachement d’une partie commune à un appartement (hors agrandissement) | En principe, tous les copropriétaires |
| Agrandissement d’un appartement sur les parties communes | Propriétaires des trois quarts des appartements, auxquels sont rattachés au moins deux tiers des parties communes |
| Construction d’un espace protégé (mamad, ממ »ד) d’appartement ou d’étage | Majorité réduite : 60 % des appartements |
| Répartition des droits à construire entre copropriétaires | Même majorité qualifiée que l’agrandissement |
| Décision portant atteinte aux droits à construire proportionnels d’un copropriétaire | Inopposable, même votée à la majorité |
| Usage exclusif d’une partie commune | Majorité qualifiée ; le silence prolongé ne crée pas de facto un droit permanent mais complique le retrait |
| Interdiction faite à un copropriétaire de monter sa souccah comme à son habitude | Décision non valable |
À côté de la majorité, la loi impose au propriétaire qui agrandit son appartement de verser des soultes compensatoires au copropriétaire dont l’appartement ne peut pas être agrandi, ou ne peut l’être que dans une mesure inférieure à sa quote-part des parties communes. Beaucoup d’opposants ignorent l’existence de ce recours financier, qui constitue parfois une issue plus réaliste que la démolition.
Plus les travaux avancent, plus le critère de la « justice relative » pèse en faveur du constructeur : parfois le juge hésite à faire démolir un ouvrage achevé. Une demande d’ordonnance provisoire déposée au plus vite vaut davantage qu’une excellente action introduite un an plus tard.
Le permis ne prouve ni l’accord des copropriétaires, ni l’obtention de la majorité requise. Il faut exiger le procès-verbal de l’assemblée et les consentements signés.
Un formulaire de non-opposition remis à la mairie est parfois rédigé de façon à valoir aussi consentement sur le plan de la propriété. Pour un propriétaire non hébraïsant, une seule signature donnée de bonne foi, parfois à distance, peut neutraliser toute contestation ultérieure.
Des années de connaissance d’un usage exclusif ou d’une construction, sans protestation, font naître des arguments de tardiveté et de licence implicite. Une lettre d’opposition datée préserve vos droits, même sans procédure immédiate. C’est particulièrement vrai pour les propriétaires qui n’occupent leur appartement que quelques semaines par an.
Un dossier de construction sur les parties communes se gagne sur pièces, pas sur des impressions. Notre département transactions enregistre des copropriétés, rectifie des ordonnances d’enregistrement et rédige des règlements de copropriété. Nous abordons donc le litige par le bon bout : l’ordonnance d’enregistrement de la copropriété, le plan de copropriété, la liste des rattachements et le règlement enregistré. Il n’est pas rare de découvrir que la surface litigieuse n’est pas une partie commune mais un rattachement ancien, ou, à l’inverse, qu’un rattachement que tout le monde tenait pour acquis n’a jamais été inscrit.
En véritable One-Stop-Shop du droit immobilier israélien, nous présentons aussi la réalité économique du dossier. L’opposition vaut parfois davantage comme levier de négociation que comme combat pour la démolition : soultes compensatoires, financement d’une rénovation des parties communes, renonciation à des droits à construire futurs ou extension parallèle pour les opposants. Notre directeur du pôle contentieux Maitre Ohad Elkayam établit la stratégie la plus adaptée a votre dossier pour optimiser la procédure et augmenter les chances de réussite de votre dossier. Maître Isaac Elbaz, fiscaliste immobilier, analyse en parallèle l’incidence fiscale de chaque accord, notamment la taxation des rattachements et des droits à construire.
Quand la fermeté s’impose, nous agissons vite : la demande d’ordonnance provisoire est déposée dans les jours qui suivent votre appel, avec l’action principale en démolition, en remise en état, en soultes et en indemnité d’occupation. Toute la relation se déroule en français, avec Maître Hadassa Cohen pour la coordination franco-israélienne.
Oui. Le permis de construire règle uniquement la relation avec les autorités d’urbanisme et ne confère aucun droit de propriété sur les parties communes. Construire sur celles-ci ou les rattacher à un appartement exige les consentements prévus par la loi foncière. Un voisin qui a bâti avec un permis mais sans la majorité requise s’expose à une action devant le juge de copropriété et à une ordonnance de démolition.
La loi foncière exige l’accord des propriétaires des trois quarts des appartements, auxquels sont rattachés au moins deux tiers des parties communes. Pour un espace protégé (mamad), la majorité tombe à 60 % des appartements. Un rattachement sans agrandissement suppose en principe l’accord de tous les copropriétaires.
Le propriétaire qui agrandit son appartement doit indemniser le copropriétaire dont le lot ne peut pas être agrandi, ou l’est moins que sa quote-part des parties communes. Le montant est fixé sur la base d’une expertise d’un évaluateur immobilier. C’est un recours autonome, souvent plus efficace qu’une demande de démolition.
Oui. Une procuration signée devant notaire et apostillée, ou au consulat israélien, nous permet de consulter le registre foncier, d’adresser la mise en demeure et de saisir le juge de copropriété en votre nom. Votre présence n’est généralement requise qu’en cas de témoignage, et les audiences peuvent parfois se tenir à distance. Nous vous rendons compte en français à chaque étape.
Pas nécessairement, mais la situation se complique. Plus l’ouvrage est avancé, plus le juge de copropriété met en balance la démolition et le préjudice, et plus il tend à accorder une réparation financière : soultes, indemnité d’occupation, moins-value. Les arguments de tardiveté et de consentement tacite se renforcent aussi. Il faut donc réagir dès que vous apprenez l’existence du chantier.
Les frais de justice sont modestes comparés à ceux des tribunaux civils. Nos honoraires sont fixés après l’étude du dossier, dans une convention claire qui distingue la phase amiable (mise en demeure, négociation) de la phase contentieuse. Le premier échange permet d’évaluer la solidité de votre position avant tout engagement.
Des travaux dans votre immeuble sans votre accord ? Le délai pour agir est souvent court.
Le département contentieux d’Elbaz & Elkayam en français, que vous résidiez en Israel ou a l’Etranger
Accompagnement des acheteurs internationaux · Représentation des créanciers · Défense des propriétaires débiteurs | Elbaz & Elkayam
Acheter un appartement vendu par adjudication (en hébreu :koness nekhasim) attire chaque année de nombreux investisseurs francophones : le prix est souvent inférieur au marché, avec une décote estimée a 15% en moyenne par rapport au marché. Mais ces ventes obéissent à des règles qui n’ont rien à voir avec une acquisition classique, et elles ont été pensées pour protéger la procédure, pas l’acheteur. Notre cabinet intervient des trois côtés de la procédure : pour l’acquéreur, pour le créancier et pour le débiteur.
La mise en liquidation d’un bien immobilier intervient dans trois cadres principaux : la réalisation d’une hypothèque ou d’un gage par une banque ou un créancier garanti auprès de l’Office d’exécution ; la désignation d’un séquestre par un tribunal pour exécuter un jugement, notamment un jugement de rupture d’indivision immobilière ; et les procédures d’insolvabilité d’une société ou d’un particulier. Chaque voie a ses propres règles : autorité qui nomme le liquidateur, mode de vente, ordre des créanciers, recours du débiteur.
Pour l’acheteur, la décote est réelle, mais elle rémunère des risques précis :
Une vérification juridique préalable du dossier de séquestre, du cahier des conditions de l’appel d’offres et de l’état du registre foncier est une condition d’entrée, pas un luxe.
Les procédures de séquestre ont été conçues pour des acteurs locaux, rompus au système bancaire israélien. Un acquéreur basé en France fait face à des difficultés supplémentaires, que nous anticipons systématiquement :
L’acheteur qui arrive avec ces sept vérifications entre dans la mise en concurrence avec un net avantage sur celui qui s’appuie uniquement sur l’annonce publiée.
Le vainqueur qui ne respecte pas le calendrier de paiement perd sa garantie. Un accord de principe standard ne suffit pas : il doit être adapté à l’achat en séquestre, qui ne se traite pas comme une acquisition ordinaire.
La dynamique de la salle pousse à surenchérir, et la jurisprudence encourage l’adjudicateur a maximiser le produit de la vente, au détriment de l’acheteur. Le plafond doit être fixé à l’avance, sur la base d’une évaluation indépendante, a l’aide d’experts rigoureux et du coût réel des travaux a prévoir.
Le séquestre n’est le mandataire ni de l’acheteur ni du débiteur : il agit en vertu de sa nomination et dans l’intérêt de la procédure. Chaque partie a besoin de son propre avocat.
La vente en séquestre n’exonère pas le vendeur de l’impôt, et l’acheteur reste soumis à la taxe d’acquisition et aux obligations déclaratives habituelles. Voir nos pages [taxe d’acquisition] et [impôt sur la plus-value immobilière].
Le regard bancaire de notre cabinet est un atout rare dans ce domaine. Maître Ohad Elkayam a débuté au service juridique de la plus grande banque hypothécaire d’Israël, avant de la conseiller comme avocat externe, y compris comme liquidateur judiciaires dans des dossiers portant sur des dizaines de millions de shekels. Nous connaissons la procédure de l’intérieur : comment se construit un dossier de réalisation, ce que la banque accepte réellement, et quels arguments la font évoluer vers un accord.
Pour l’acheteur, nous menons un audit complet du dossier d’adjudication avant l’offre, préparons la garantie et le circuit des fonds avec vous, enchérissons si besoin par procuration selon vos instructions, puis suivons l’approbation judiciaire et l’inscription au registre foncier.
Pour le créancier, nous conduisons des réalisations efficaces, permettant de maximiser les produits de l’adjudication dans l’intérêt du créancier et du débiteur.
En One-Stop-Shop de l’immobilier israélien, nous complétons l’analyse avec notre pôle fiscal, dirigé par Maître Isaac Elbaz, qui chiffre à l’avance la taxe d’acquisition et les obligations déclaratives, et avec notre pôle transactions, coordonné en français par Maître Hadassa Cohen, qui gère la radiation des sûretés et le transfert de propriété. Vous n’avez pas à coordonner plusieurs intervenants au moment le plus sensible.
La décote est réelle, mais elle compense des risques : vente en l’état sans garantie, visite limitée, approbation judiciaire et calendrier de paiement strict. Avec une vérification juridique préalable et un financement sécurisé, c’est un bon investissement. Sans elles, c’est un pari hasardeux.
Oui, aucune règle n’interdit à un résident étranger de participer. En pratique, il doit disposer d’un compte et d’une garantie bancaire en Israël, anticiper les délais de transfert des fonds, obtenir un financement adapté à son statut et, s’il ne peut se déplacer, donner procuration à un avocat pour enchérir. Nous organisons en amont chacune de ces étapes.
Après les offres écrites accompagnées d’une garantie bancaire, le séquestre convoque les meilleurs offrants à une enchère où ils surenchérissent les uns sur les autres. Le vainqueur est (souvent) le plus offrant, mais sa victoire reste soumise à l’approbation du tribunal ou du greffier. Il faut arriver avec un prix plancher fixé à l’avance d’après une évaluation, ou justifier une offre en deça du plancher par des arguments juridiques solides.
Pas toujours. La vente radie en principe les hypothèques et saisies liées à la procédure, mais certaines mentions ou charges peuvent subsister. L’extrait du registre foncier et les conditions de vente doivent être analysés avant l’offre pour savoir précisément ce que vous achetez, et ce que vous héritez.
Agir immédiatement. La loi accorde 90 jours après la nomination du séquestre pour régler la dette, ou la moitié en garantissant le solde sous six mois, ce qui suspend la procédure. Vous pouvez aussi demander à vendre vous-même, souvent à meilleur prix. Nous négocions avec la banque et déposons les demandes par procuration.
Vous envisagez d’acheter en séquestre, ou un séquestre menace votre bien ?
