Accueil / Immobilier / Malfaçons & Surface Insuffisante dans l'Immobilier Neuf en Israël
Contentieux immobilier — Elbaz & Elkayam Law Office
Avocat francophone | Droit immobilier israélien | Litige promoteur-acquéreur
Vous avez signé un contrat sur plan pour un appartement de 95 m², versé des acomptes conséquents sur plusieurs années, et le jour de la livraison, la réalité est bien différente : 87 m², des pièces plus étroites, un salon réduit. Ce scénario — loin d’être anecdotique — touche des centaines d’acquéreurs en Israël chaque année, et parmi eux les acheteurs francophones qui ne maîtrisent pas toujours les subtilités du droit de la vente immobilière israélien sur plan, et qui ont parfois des idees recues sur le calcul de la superficie de leur appartement ou sur leurs droits face aux promoteurs peu soucieux de respecter leurs engagements.
En Israël, la loi de vente immobilière encadre strictement les obligations du promoteur en matière de conformité de la livraison avec le descriptif technique.
Lorsque la surface livrée est inférieure à celle mentionnée dans le contrat ou dans le descriptif, l’acquéreur dispose de recours concrets allant de la demande de réduction du prix d’achat au pro-rata en passant par l’indemnisation pour perte de valeur, voire la résolution du contrat dans les cas les plus graves.
Le cabinet Elbaz & Elkayam accompagne les acquéreurs francophones depuis la réception des clés jusqu’à l’obtention de leur indemnisation, en gérant l’intégralité du contentieux immobilier en hébreu face aux promoteurs israéliens.
La question de la surface d’un appartement en Israël est bien plus complexe qu’il n’y paraît, et les promoteurs exploitent souvent cette complexité à leur avantage.
Le cabinet Elbaz & Elkayam est l’un des rares cabinets d’avocats en Israël à offrir une approche véritablement One-Stop-Shop pour les contentieux immobiliers liés aux livraisons non conformes. Notre triple expertise en contentieux immobilier israélien, en transactions immobilières israéliennes et en fiscalité immobilière nous permet de vous accompagner sur l’intégralité des enjeux liés à votre transaction, bien au-delà du simple litige de surface.
Notre intervention couvre les étapes suivantes :
Nos clients francophones apprécient particulièrement notre capacité à gérer l’intégralité du dossier en français tout en opérant en hébreu face aux promoteurs, aux experts et aux juridictions israéliennes. Nous sommes joignables depuis la France, la Belgique, le Canada ou la Suisse, et nous assurons des consultations à distance.
Oui, absolument. En droit israélien, tout écart supérieur a 2% entre la surface contractuelle et la surface réelle constitue une non-conformité au sens de la loi. Par exemple, un écart de 5 m² sur 90 m² représente environ 5,5 % de la surface totale, ce qui est considéré comme significatif par les tribunaux.
Vous pouvez prétendre à une réduction proportionnelle du prix d’achat et à une indemnisation pour perte de valeur. Le cabinet Elbaz & Elkayam vous aidera à chiffrer et à faire valoir ce préjudice.
L’expertise d’un géomètre certifié est un élément central de tout dossier de surface insuffisante : sans rapport d’expert chiffré, il est difficile de prouver l’écart et d’en établir la valeur financière.
Cela dit, il est souvent préférable de consulter un avocat en amont pour organiser la stratégie et s’assurer que les mesures sont réalisées dans les conditions requises par les tribunaux. Le cabinet Elbaz & Elkayam coordonne directement avec des experts partenaires.
L’indemnisation se calcule généralement sur la base du prix au m² du contrat, multiplié par les m² manquants, plus une majoration pour perte de valeur et, selon les cas, des dommages pour préjudice moral.
Les statistiques israéliennes montrent que plus de 85% des procédures de ce genre aboutissent à une indemnisation partielle ou totale, souvent via l’obtention d’accords amiables. Chaque dossier est unique : contactez-nous pour une analyse personnalisée et sans engagement.
La signature d’un procès-verbal sans réserve limite mais n’exclut pas vos recours. Les non-conformités non apparentes au moment de la livraison (notamment les erreurs de surfaces dissimulées dans des calculs complexes) peuvent toujours faire l’objet d’une réclamation dans les délais légaux. Il est donc crucial de consulter un avocat spécialisé même après une signature : des recours restent possibles et le cabinet Elbaz & Elkayam évaluera précisément votre situation.
Vous avez reçu un appartement plus petit que prévu ?
