Accueil / Immobilier /La Garantie Constructeur dans les Achats sur Plan en Israël
La garantie constructeur (אחריות הקבלן) couvre la qualité technique du logement neuf livré par le promoteur en Israël. Le cabinet Elbaz & Elkayam vous aide à connaître précisément vos droits, à identifier les défauts couverts et à mobiliser efficacement ces protections en cas de litige.
L’achat d’un bien neuf en Israël est trop souvent perçu comme une opération « sans risque » une fois les clés remises. La réalité du marché est différente : les défauts de construction (likouyei bniya), les malfaçons d’isolation, les défauts d’étanchéité, les fissures structurelles, les défaillances de plomberie ou les non-conformités au plan livré sont fréquents, et plus encore dans les projets exécutés rapidement par des promoteurs peu rigoureux. La garantie constructeur, encadrée par la loi israélienne sur la vente d’appartements (חוק המכר דירות, 1973), constitue alors votre principal levier de recours.
Pour les acquéreurs francophones, la difficulté est double : non seulement la procédure de notification se déroule en hébreu et selon des délais stricts, mais en plus, les promoteurs misent souvent sur l’éloignement de la clientèle internationale pour différer les réparations. Notre cabinet vous accompagne en français, identifie les défauts couverts par chaque période de garantie, organise les expertises techniques (chavat da’at) en hébreu, met en demeure le promoteur, et engage si nécessaire la procédure contentieuse devant les tribunaux israéliens. Le lien direct avec notre département de contentieux immobilier permet une prise en charge intégrée du dossier.
La loi israélienne distingue deux périodes successives, chacune couvrant des défauts spécifiques:
| Période de garantie | Durée légale | Défauts couverts |
| Tekoufat Bedek (תקופת בדק) — Période de garantie de fonctionnement | 1 à 7 ans selon le défaut | Plomberie, électricité, climatisation, étanchéité, carrelage, peinture, fissures non structurelles. Présomption à la charge du promoteur. |
| Tekoufat Achrayout (תקופת אחריות) — Période de responsabilité | 3 ans après la fin de la Tekoufat Bedek | Mêmes défauts, mais charge de la preuve renversée (à l’acquéreur d’établir la responsabilité du promoteur). |
| Défauts structurels graves | Jusqu’à 20 ans | Atteintes à la stabilité du bâtiment, défauts de fondations, problèmes structurels majeurs. |
Les pièges les plus fréquents :
Le cabinet Elbaz & Elkayam dispose d’un département contentieux immobilier dédié, qui gère quotidiennement des dossiers de défauts de construction pour des clients francophones. Notre équipe travaille avec des experts techniques agréés (mumché bniya) sélectionnés pour leur rigueur et leur efficacité devant les tribunaux.
Notre méthodologie en quatre étapes :
Notre approche One-Stop-Shop nous permet, dans le même dossier, de calculer l’incidence fiscale des indemnités obtenues et d’organiser la mise en jeu éventuelle d’autres protections . Pour les cas complexes, consultez également notre page dédiée aux malfaçons et aux vices cachés en contentieux immobilier.
Oui, dans la limite des durées résiduelles. Si vous achetez un appartement encore sous garantie du constructeur, la garantie se transfère du vendeur vers vous et le promoteur d’origine reste tenu de répondre des défauts couverts. Notre cabinet vérifie ce point lors de l’audit de toute opération seconde main, car c’est un actif souvent ignoré par les acquéreurs.
L’usure normale, les défauts résultant d’un mauvais entretien par l’acquéreur, les modifications réalisées par l’acquéreur lui-même et les dommages causés par des tiers. Les promoteurs tentent parfois d’exclure également des défauts d’isolation thermique ou acoustique en invoquant la « tolérance du marché », ce qui n’est pas conforme à la loi.
Une clause d’arbitrage stipulée par le promoteur est parfois jugée abusive lorsqu’elle prive l’acquéreur consommateur de son accès aux tribunaux. La jurisprudence israélienne a annulé plusieurs de ces clauses. Notre cabinet examine la rédaction pour déterminer s’il est plus stratégique de la contester ou de mener l’arbitrage avec un avocat expérimenté. Nos négociations précontrat incluent de manière systématique la possibilité de faire venir un expert de notre cru, parfois même, avant remise des clés, pour permettre la notification des défauts et malfaçons présents dans l’appartement
Non, dès lors que le défaut résulte d’une non-conformité au plan ou aux normes de construction. Une fissure dans une cloison, un carrelage mal posé ou une peinture défectueuse constituent des défauts couverts par la garantie pendant deux à quatre ans selon les éléments concernés.
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