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L’immobilier commercial en Israël — bureaux, commerces, entrepôts logistiques, surfaces industrielles — constitue un segment stratégique pour les investisseurs francophones à la recherche de rendements locatifs supérieurs au résidentiel. Le cabinet Elbaz & Elkayam vous accompagne en français pour structurer ces opérations exigeantes, qui obéissent à un cadre juridique et fiscal différent de l’immobilier résidentiel.
L’immobilier commercial israélien attire une clientèle francophone diversifiée : investisseurs cherchant un rendement locatif supérieur (entre 5 % à 8 % annuels selon les actifs), entrepreneurs souhaitant acquérir leur propre local d’exploitation, holdings patrimoniales structurant leur portefeuille. Les opérations sont souvent de montants élevés (plusieurs millions à plusieurs dizaines de millions de shekels), avec une fiscalité spécifique : TVA récupérable sur l’acquisition (sous conditions), taxe d’acquisition (Mas Rechisha) à un taux forfaitaire de 6 %, traitement particulier de la plus-value (Mas Shevach) avec amortissements déductibles, et règles particulières pour les baux commerciaux.
Notre cabinet francophone accompagne ces opérations avec une approche intégrée : audit foncier et urbanistique, structuration de l’investissement (en direct, via société israélienne ou holding patrimoniale), négociation du contrat d’acquisition, optimisation fiscale, et rédaction du bail commercial à la mise en exploitation.
Pour les groupes francophones internationaux, notre cabinet coordonne avec leurs avocats français pour assurer la cohérence juridique et fiscale d’ensemble. L’expertise combinée de Me Hadassa Cohen (transactions), Me Isaac Elbaz (fiscalité) et Me Ohad Elkayam (contentieux) permet de couvrir l’ensemble des dimensions critiques.
Acheter ou vendre un bien commercial en Israël obéit à des règles distinctes du résidentiel. Voici les points essentiels à anticiper:
Bail commercial : un point structurant pour la valorisation
La valeur d’un bien commercial est largement déterminée par la qualité de son bail en place. Un locataire solide, avec un loyer indexé et une durée résiduelle longue, sécurise considérablement l’investissement. Notre cabinet analyse systématiquement le bail existant et négocie, lors d’une nouvelle prise à bail, des clauses protectrices : indexation, exit clauses, garanties bancaires du locataire, autorisations de cession encadrées.
Le cabinet Elbaz & Elkayam dispose d’une expertise dédiée en immobilier commercial, fondée sur une approche transversale juridique-fiscale-bancaire. Nous accompagnons à la fois des investisseurs (acquéreurs et bailleurs) et des locataires-exploitants (preneurs à bail commercial), avec une représentation séparée selon le rôle de notre client.
Notre méthodologie en quatre étapes :
Notre cabinet intervient aussi bien sur des actifs unitaires (un local de commerce, un bureau) que sur des portefeuilles entiers (acquisition d’un immeuble de bureaux, d’un centre commercial, d’un campus logistique).
Selon l’actif et l’emplacement, les rendements bruts varient généralement de 5,5 % (bureaux Premium à Tel Aviv) à 8 % et plus (commerces périphériques, logistique). Les rendements nets se situent entre 3 % et 6 % après charges, fiscalité et frais d’amortissement. Une analyse de rendement réel est indispensable et fait partie de notre prestation initiale.
Oui, sans restriction de nationalité. Cependant, l’acquisition via une société israélienne est souvent plus efficace fiscalement, notamment pour récupérer la TVA et structurer les amortissements. Une analyse comparative coûts-bénéfices est conduite par Me Isaac Elbaz dans le cadre de notre approche One-Stop-Shop.
Les loyers commerciaux sont imposables au taux de l’impôt sur le revenu israélien (jusqu’à 47 % pour les personnes physiques) ou de l’impôt sur les sociétés (23 % pour les sociétés). Des amortissements et frais sont déductibles. Pour les résidents fiscaux français, la convention fiscale franco-israélienne attribue généralement l’imposition à Israël. Pour le détail, consultez notre page dédiée à la fiscalité des résidents étrangers.
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Contactez le cabinet Elbaz & Elkayam pour une consultation personnalisée.
