עולם הנדל"ן – משחק עם קלפים פתוחים?
בעסקה הראשונה שלכם, וככל הנראה היקרה שעשיתם עד כה, אתם חייבים לבדוק ולדעת ה-כ-ל על דירת החלומות שלכם. בשביל זה אתם נעזרים במתווך מיומן שבודק את הנכס ואת המחיר, מסייע בהתמקחות על לוח תשלומים ומועד מסירה, פונים לעורך דין שיבדוק לכם את החוזה וגם את יתר התנאים המשפטיים המתייחסים לנכס. ולפעמים, יש דברים שרק המוכר יודע – הרי הוא בעל הבית – ורק הוא יכול לגלות לכם את המידע.
השאלה, מה קורה כאשר המוכר לא משחק בקלפים גלויים? עד כמה הוא צריך לגלות לקונה שלו מידע על הדירה?
יזהיר המוכר!
ככלל, חובת הגילוי המוטלת על המוכר היא גמישה וצריך לבחון כל מקרה בהתאם לנסיבות המיוחדות שלו. כך למשל, אם הקונה הוא איש נדל"ן ממולח, כנראה שהיקף הגילוי יהיה פחות רחב מאדם שלראשונה רוכש דירה. גם אם הצדדים מצויים בפערי כוחות, הדבר עשוי להגביר את חובת הגילוי (קבלן גדול ומוכר לעומת רוכשי דירה מקבלן). אך יש קונצנזוס על דבר אחד: אם המידע מצוי אצל המוכר ולא ניתן לגלות את המידע בצורה עצמאית וסבירה, ייתכן שלמוכר תעמוד חובה לגלות את המידע לקונה.
כך בפסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט בחיפה, נפסק כי המוכר יפצה את הקונה בפיצוי בסך 175,000 ש"ח מאחר ולא מסר את המסמכים הקשורים לביצוע הליך תמ"א 38 בבניין הסמוך לדירה!
בית המשפט קבע שעל אף שאין מחלוקת על כך שהקונה ידע על עצם קידום הליך תמ"א 38 בבניין הסמוך, עצם אי-מסירת מסמך ההודעה על הגשת הבקשה להליך תמ"א (ההודעה כללה בתוכה אפשרות להגשת התנגדויות לבקשה) שהתקבל אצל המוכרים ימים ספורים לפני החתימה, מהווה הפרה של חובת הגילוי, וזאת גם אם הקונה יכול היה להגיע למסמך בעצמו.
עם זאת בית המשפט מסתייג במעט ומוסיף שאילו סמיכות הזמנים בין קבלת ההודעה (שהתקבלה ימים ספורים לפני חתימת ההסכם) ואילו העובדה כי ההודעה כללה בתוכה אפשרות מעשית להגשת התנגדות בפרק זמן קצר, התוצאה יכולה הייתה להיות שונה.
לכן, מוכרי דירות יקרים, אם באים אליכם קונים פוטנציאליים, אל תהססו לשים את האמת (כל האמת, והאמת בלבד) על השולחן. אל תתחמקו משאלות של הקונים, כי הדבר הזה יכול לעלות לכם ביוקר.
"חצי אמת יכולה להיות גרועה משקר מלא. כשאדם מגלה טפח מן האמת אך מכסה טפחיים, הרי עלולה התמונה הכללית להיות שונה לחלוטין מהמציאות".