בית / דיני מקרקעין / התחדשות עירונית
למה בעלי דירות צריכים ייצוג עצמאי מול היזם?
בפרויקט התחדשות עירונית בעלי הדירות מעבירים ליזם את זכויות הבנייה בבניין, ובתמורה מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר, חניה, מחסן ומרפסת, וכן דיור חלופי בזמן הבנייה. מדובר בעסקה שנמשכת שנים רבות ומתבצעת מול יזם שיש לו צוות משפטי, כלכלי והנדסי משלו. בשנים האחרונות גם המסגרת התכנונית השתנתה: תמ"א 38 פקעה ברוב הארץ, פרויקטים שכבר קיבלו היתר ממשיכים לפי התוכנית, ובמקומה נכנסה לתוקף "חלופת שקד" ותוכניות עירוניות להתחדשות, לצד מסלול פינוי בינוי במתחמים גדולים. המשמעות היא שכל פרויקט דורש בדיקה פרטנית: מה מותר לבנות, מה כדאי כלכלית ומה ישים בפועל. ייצוג הדיירים מתחיל בהתארגנות, בבחירת נציגות ובבחירת יזם, לעיתים בהליך תחרותי, וממשיך במשא ומתן על הסכם שכולל את התמורות, לוחות הזמנים, הבטוחות, הדיור החלופי וזכות היציאה מהפרויקט אם היזם לא עומד בהתחייבויותיו. חשוב לדעת שבפרויקטים רבים שכר הטרחה של עורך הדין מטעם הדיירים משולם על ידי היזם, אך עורך הדין מחויב לדיירים בלבד. ליווי מקצועי מבטיח שההסכם יגן על כל בעלי הדירות, כולל דיירים מבוגרים, ויחזיק מעמד לאורך כל שנות הפרויקט. חשוב להדגיש שהצלחת פרויקט התחדשות עירונית תלויה במידה רבה באמון בין הדיירים לבין עצמם. נציגות פעילה, שקיפות מלאה ומידע שוויוני לכל בעלי הדירות הם תנאי להגעה לרוב הנדרש ולמניעת סכסוכים בהמשך.
הסכם התחדשות עירונית נבחן ברגעי המשבר. אלו הסעיפים שאסור לוותר עליהם:
הניסיון שלנו בייצוג יזמים וחברות בנייה, מרכישת הקרקע ועד לרישום הבית המשותף, נותן לנו יתרון מובהק כשאנו מייצגים דיירים: אנו יודעים מה היזם יכול לתת, איפה יש מקום למשא ומתן ואילו סעיפים נועדו להגן עליו על חשבון בעלי הדירות. מחלקת העסקאות מלווה את נציגות הדיירים מההתארגנות ועד למסירת הדירות החדשות. מחלקת מיסוי המקרקעין בודקת את הזכאות לפטורים הקבועים בחוק לבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ומלווה כל דייר במצב המיסויי האישי שלו. עו"ד הדסה כהן מטפלת בהיבטים המשפחתיים, כמו דירות של יורשים, קטינים או מי שפועל בייפוי כוח מתמשך. וכשיש דייר סרבן או יזם שמפר את ההסכם, מחלקת הליטיגציה הנדל"נית שלנו פועלת מול המפקח על רישום המקרקעין ומול בתי המשפט. אנו מלווים גם יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, תמיד בתיקים נפרדים ובהקפדה על היעדר ניגוד עניינים. אנו מקפידים לקיים אסיפות דיירים מסודרות, להסביר את ההסכם בשפה פשוטה ולענות על השאלות של כל בעל דירה, כולל דיירים מבוגרים ובני משפחותיהם.
תמ"א 38 פקעה ברוב הרשויות, ופרויקטים שקיבלו היתר בנייה ממשיכים לפיו. פרויקטים שיש להם הסכם אך אין להם היתר צריכים לבחון מסלול חלופי, כמו חלופת שקד, תוכנית עירונית להתחדשות או פינוי בינוי. כל מקרה דורש בדיקה של המצב התכנוני ברשות המקומית. אנו בודקים עבור כל בניין את המסלול התכנוני שמתאים לו כיום.
תמ"א 38 וחלופת שקד עוסקות בדרך כלל בבניין בודד, בחיזוק או בהריסה ובנייה מחדש, והליך האישור מקומי יחסית. פינוי בינוי הוא פרויקט במתחם של כמה בניינים, שמחייב תוכנית מפורטת ואישור של ועדה מחוזית או מקומית, ובדרך כלל נמשך זמן רב יותר. הבחירה בין המסלולים תלויה בגודל המגרש, במדיניות העירונית ובכדאיות הכלכלית.
חוק פינוי ובינוי (פיצויים) מאפשר לבעלי הדירות לתבוע דייר שמסרב באופן בלתי סביר להצטרף לעסקה, כשהתקבל הרוב שהחוק דורש. ניתן לבקש פיצוי או צו שמחייב אותו לשתף פעולה. לפני כן כדאי לנסות להבין את חששותיו ולהציע פתרון מותאם. הליך נגד דייר סרבן נבחן לפי נסיבות המקרה ולפי סבירות הסירוב.
לרוב נדרשות ערבות חוק מכר או ערבות בנקאית לשווי הדירה החדשה, ערבות לתשלום דמי השכירות, ערבות להבטחת רישום הבית המשותף וערבויות נוספות לפי שלבי הפרויקט. גובה הערבויות ותוקפן צריכים להיקבע בהסכם ולהיבדק לפני הפינוי. אנו בודקים את נוסח הערבויות ואת הגוף שמנפיק אותן לפני כל שלב.
ברוב הפרויקטים היזם נושא בשכר הטרחה של עורך הדין מטעם הדיירים, וזה אף מקובל ומעוגן בהסכם. חשוב להדגיש שעורך הדין מחויב לדיירים בלבד, ושזהותו צריכה להיבחר על ידי הדיירים, ולא על ידי היזם. שקיפות מלאה בנושא שכר הטרחה היא חלק מהאמון בין הדיירים לעורך הדין.
החוק מעניק פטורים והקלות משמעותיים במס שבח ובמע"מ לבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, בתנאים מסוימים הנוגעים בין היתר לשטח הדירה החדשה ולשווי התמורה. יש לבדוק את הזכאות מראש ולנסח את ההסכם בהתאם. דיירים שמחזיקים דירות נוספות צריכים לבדוק את מצבם באופן אישי.
צריכים ליווי משפטי?
