בית / דיני מקרקעין / ערבות חוק מכר
מהי ערבות חוק מכר ולמה צריך עורך דין שיבדוק אותה?
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, קובע כי קבלן אינו רשאי לקבל מרוכש יותר מ-7% ממחיר הדירה אלא אם נתן לו אחת מהבטוחות שהחוק מונה: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, רישום משכנתא, רישום הערת אזהרה בתנאים מסוימים או העברת הבעלות על שם הרוכש. בפועל, ברוב הפרויקטים הבטוחה היא ערבות בנקאית או ביטוחית שמונפקת על ידי הגוף המלווה את הפרויקט, בכל פעם שהרוכש משלם באמצעות פנקס השוברים. הערבות מבטיחה החזר של הכספים ששולמו אם הקבלן אינו יכול למסור את הדירה, למשל בשל חדלות פירעון, עיקול על הקרקע או מינוי כונס נכסים. הקושי הוא שהרוכש לא תמיד יודע לבדוק אם הערבות אכן הונפקה, אם היא תואמת את הסכום ששולם בפועל כולל הצמדה, ואם נוסחה אינו מגביל את זכויותיו. מעבר לכך, בשלב המסירה נהוג להחליף את הערבות בבטוחה אחרת, ובשלב זה נוצרים לא פעם "חורים" בהגנה. עורך דין מטעמכם עוקב אחר כל תשלום ואחר כל ערבות, מוודא שההגנה רציפה, ופועל מול הקבלן, הבנק והממונה על חוק המכר אם משהו אינו תקין. חשוב לזכור שהערבות היא ההגנה העיקרית שלכם, ורק היא. גם קבלן גדול ומוכר עלול להיקלע לקשיים בשנים שבהן הדירה נבנית, ומי שהחזיק ערבויות תקינות על כל תשלום נמצא במצב טוב בהרבה ממי שלא הקפיד על כך.
ערבות אינה רק דף נייר. אלו הנקודות שבהן רוכשים נפגעים בדרך כלל:
הליווי שלנו מתחיל עוד לפני החתימה: אנו בודקים מי הבנק או הגוף המלווה, האם נחתם הסכם ליווי לפרויקט, ומה סוג הבטוחה שהקבלן מתחייב לתת. לאחר החתימה אנו עוקבים אחרי כל תשלום ומוודאים שהערבות הגיעה, בסכום הנכון ובנוסח תקין. בשלב המסירה אנו מפקחים על החלפת הבטוחה, כך שלא ייווצר פער בהגנה עד לרישום הזכויות. עו"ד אוהד אלקיים, שייצג בנקים למשכנתאות כיועץ משפטי חיצוני וככונס נכסים, מכיר היטב את התנהלות הבנקים המלווים ויודע כיצד לפעול מולם ביעילות. עו"ד יצחק אלבז מביא את הניסיון מצד ייצוג היזמים, ומחלקת הליטיגציה שלנו מוכנה לפעול למימוש ערבות או להגנה על זכויות הרוכשים אם הפרויקט נקלע לקשיים. הכול תחת קורת גג אחת, עם צוות שמכיר את התיק שלכם מהיום הראשון. בנוסף, אנו מכינים לכל לקוח טבלת מעקב שמרכזת את כל התשלומים והערבויות, כך שבכל רגע תדעו מה שולם ומה מוגן. אם מתעוררת בעיה, אנו פועלים מול הקבלן ומול הבנק המלווה כבר באותו שבוע, לפני שהפער מתרחב.
הערבות אמורה להינתן לאחר כל תשלום שמבוצע באמצעות פנקס השוברים, תוך זמן קצר מהתשלום, וכל עוד הסכום ששולם עולה על 7% ממחיר הדירה. בדרך כלל הבנק או חברת הביטוח שולחים את הערבות ישירות לרוכש. אם הערבות לא הגיעה, יש לפנות מיד לקבלן ולבנק המלווה. כדאי לשמור עותק של כל ערבות יחד עם אישור התשלום המתאים.
אין להמשיך לשלם מעבר ל-7% ללא בטוחה. יש לשלוח דרישה בכתב לקבלן ולבנק המלווה, ובמידת הצורך להגיש תלונה לממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון. אי מתן בטוחה הוא הפרה של החוק, ואנו יודעים לפעול במהירות כדי להסדיר אותה. פעולה מהירה חשובה, משום שכל תשלום נוסף ללא בטוחה מגדיל את הסיכון שלכם.
שתיהן בטוחות מוכרות לפי החוק. ערבות בנקאית מונפקת על ידי הבנק המלווה, ופוליסת ביטוח (ביטוח חלף ערבות) מונפקת על ידי חברת ביטוח בפרויקטים שהיא מלווה. ההבדל המעשי נוגע לתנאי המימוש ולנוסח. בכל מקרה חשוב לבדוק את הנוסח ואת הסכום. חשוב לקרוא את תנאי המימוש בנוסח שקיבלתם, ולא להסתמך על נוסח כללי.
הערבות אמורה לשקף את הסכומים ששילם הרוכש בפועל, כולל הפרשי הצמדה ששולמו. יש לבדוק זאת בכל תשלום, משום שטעויות בסכום אינן נדירות. בנושא המע"מ ובמנגנוני הביטוח הנלווים חשוב לבדוק את ההסדר הספציפי בפרויקט. אם יש לכם ספק לגבי הסכום, בקשו מהבנק המלווה אישור יתרה מעודכן.
איחור במסירה כשלעצמו אינו מקים זכות למימוש הערבות, אלא זכות לפיצוי לפי חוק המכר (דירות). הערבות מיועדת למצבים שבהם הקבלן אינו יכול למסור את הדירה, כמו חדלות פירעון או מינוי כונס נכסים. במקרים גבוליים נדרשת בדיקה משפטית פרטנית. איחור ממושך במיוחד מחייב בדיקה של האפשרויות העומדות לרשותכם, כולל ביטול החוזה.
הערבות מוחזרת כאשר היא מוחלפת בבטוחה אחרת שהחוק מכיר בה, בדרך כלל עם מסירת החזקה ורישום הערת אזהרה לטובת הרוכש, או עם רישום הזכויות על שמו. אין להחזיר ערבות לפני שהבטוחה החלופית קיימת בפועל ונבדקה. בשלב זה כדאי שעורך הדין שלכם יבדוק את הבטוחה החלופית לפני החזרת הערבות.
צריכים ליווי משפטי?
