בית / דיני מקרקעין / עורך דין לעולים חדשים
למה עולה חדש צריך ליווי משפטי ברכישת דירה?
עולה חדש נכנס בבת אחת למערכת משפטית, בנקאית ומיסויית חדשה, בשפה שעדיין אינה שגורה. ברכישת דירה, מעמד העולה מעניק הטבות במס רכישה, בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ומסתיימת שבע שנים אחריה. מאז אוגוסט 2024 חל על עולים שעלו מאותו מועד ואילך הסדר חדש: ברכישת דירת מגורים יחידה, נהנה העולה מפטור עד המדרגה הראשונה ומשיעור של 0.5% עד תקרה גבוהה, פעם אחת בלבד. עולים שעלו לפני המועד הזה רשאים לבחור, בתנאים מסוימים, בהסדר הקודם, שמאפשר שיעור מופחת גם ברכישת דירה שאינה יחידה. בנוסף קיימת הקלה ברכישת בית עסק. בחירה לא נכונה בין המסלולים, או רכישה במועד שאינו מתאים, עלולה לעלות עשרות אלפי שקלים. לצד המיסוי, העולה צריך להתמודד עם חוזים בעברית, בדיקות משפטיות לנכס, פתיחת חשבון בנק, העברת כספים מחו"ל ומשכנתא, לעיתים לפני שיש לו היסטוריית אשראי בישראל. ליווי משפטי צמוד מבטיח שהעסקה תיבדק כמו שצריך, שהמסלול המיסויי שייבחר יהיה המשתלם ביותר, ושההטבה תישמר גם אם בעתיד תרצו לרכוש נכס נוסף. לרבים מהעולים זו גם הפעם הראשונה שהם רוכשים נכס בישראל, והמושגים עצמם, כמו נסח טאבו, הערת אזהרה או פנקס שוברים, אינם מוכרים להם. אנו מקפידים להסביר כל שלב בשפה ברורה, כך שההחלטות יתקבלו מתוך הבנה מלאה.
אלו המקרים שבהם עולים משלמים יותר ממה שהיו צריכים:
משרד אלבז אלקיים מלווה עולים חדשים מצרפת, מבלגיה ומארצות נוספות, בעברית, באנגלית ובצרפתית, ומכיר מקרוב את האתגרים של השנים הראשונות בארץ. עו"ד יצחק אלבז, שמוביל את תחום המיסוי במשרד, בונה לכל לקוח תרחישים: רכישה לפני העלייה או אחריה, מסלול העולה מול מסלול הדירה היחידה, והשלכות על רכישות עתידיות. מחלקת העסקאות מבצעת את הבדיקות המשפטיות, מנסחת את החוזה ומלווה את החתימה, המסירה והרישום. עו"ד אוהד אלקיים מלווה את המשכנתא ואת העברת הכספים מחו"ל. ואם העסקה היא רכישה מקבלן, אנו עוקבים גם אחר הערבויות ואחר מועד המסירה, ומחלקת הליטיגציה מוכנה לפעול אם הקבלן לא עומד בהתחייבויותיו. אנו מלווים את הלקוחות גם לאחר הרכישה, בשאלות על השכרה, על רכישה נוספת או על מכירה עתידית, ובוחנים בכל שלב את ההשפעה של מעמד העולה על המיסוי.
עולה שרוכש דירת מגורים יחידה בתקופת ההטבה, לפי ההסדר החדש, פטור ממס עד המדרגה הראשונה ומשלם 0.5% על החלק שמעליה עד תקרה גבוהה, ומעל התקרה חלות מדרגות הדירה היחידה הרגילות. מדובר בהטבה חד-פעמית, ויש לעמוד בתנאים שבתקנות. אנו בודקים בכל מקרה אם ההסדר החדש הוא אכן המשתלם ביותר.
ההטבה חלה על רכישה שבוצעה בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ומסתיימת שבע שנים לאחר העלייה. רכישה מחוץ לתקופה זו לא תזכה בהטבה, ולכן חשוב לתכנן את מועד החתימה בהתאם לתאריך העלייה. מומלץ לשמור את כל המסמכים שמעידים על מועד העלייה.
תקנה 12א, שחלה מאוגוסט 2024, נותנת לעולה הטבה ברכישת דירה יחידה בלבד. תקנה 12, ההסדר הקודם, מאפשרת שיעור מופחת גם בדירה שאינה יחידה, והיא ממשיכה לחול ברכישת בית עסק. עולים שעלו לפני אוגוסט 2024 רשאים לבחור ביניהן בתנאים מסוימים. אנו מחשבים את שני המסלולים לפני שמחליטים.
זה תלוי בנסיבות: זמינות הנכס, מחירו, שער החליפין והתוכניות שלכם. רכישה לפני העלייה אפשרית במסגרת תקופת ההטבה, אך אם העלייה לא תושלם בפועל, רשות המסים עלולה לדרוש את ההפרש. מומלץ לבנות תרחיש מסודר לפני ההחלטה. תיעוד מסודר של המעבר לישראל חשוב במיוחד במקרה כזה.
כן. עולים זכאים גם למשכנתא בתנאים מסוימים של משרד הבינוי והשיכון, בנוסף למשכנתא בנקאית רגילה. הבנקים יבקשו מסמכים על הכנסות מחו"ל ומישראל, ולכן כדאי להתחיל בתהליך מוקדם ולקבל אישור עקרוני לפני החתימה. כדאי לבדוק את הזכאות למשכנתא לעולים לפני שמתחילים לחפש דירה.
כשבני זוג רוכשים יחד ורק אחד מהם זכאי להקלה, התקנות קובעות כללים מיוחדים לחישוב המס, ובמקרים מסוימים ההקלה חלה על שניהם. יש לבדוק את המצב הספציפי לפני החתימה, כדי לבחור במבנה הרכישה הנכון. אנו בודקים את החלופות ומציגים את התוצאה הכספית של כל אחת מהן.
צריכים ליווי משפטי?
