בית / דיני מקרקעין / עסקאות נדל"ן של חברות החזקה
למה החלטה על חברת החזקות בנדל"ן מחייבת ייעוץ משפטי ומיסויי?
רכישת נכס באמצעות חברה נראית לעיתים כפתרון מובן מאליו למשקיעים, אבל היא משנה את כל תמונת המס. חברה אינה נהנית ממדרגות מס הרכישה לדירה יחידה, ורכישת דירת מגורים על ידי חברה ממוסה לרוב לפי המדרגות הגבוהות. הכנסות החברה משכירות ממוסות במס חברות, וחלוקת הרווחים לבעלי המניות ממוסה פעם נוספת כדיבידנד. חברה שעיקר נכסיה מקרקעין מוגדרת לרוב "איגוד מקרקעין", ומכירת המניות שלה ממוסה לפי כללי מיסוי המקרקעין. מנגד, חברה מאפשרת לקזז הוצאות, לנהל כמה נכסים במסגרת אחת, לגייס מימון בנקאי בתנאים מסוימים ולתכנן את העברת הנכסים לדור הבא באמצעות העברת מניות. גם ההחלטה מתי להקים את החברה חשובה: העברת נכס שכבר נמצא בבעלות פרטית לחברה נחשבת בדרך כלל עסקת מכר לכל דבר, עם מס שבח ומס רכישה, ורק במקרים מסוימים ובתנאים מחמירים קיימים מסלולי הקלה. לכן את ההחלטה יש לקבל לפני הרכישה, על בסיס השוואה מספרית בין התרחישים. ליווי משפטי ומיסויי מקצועי מאפשר לבחור במבנה שמתאים לאופק ההשקעה, לתמהיל הנכסים ולתוכניות המשפחתיות, ולבנות אותו כך שיעמוד בבדיקה של רשות המסים ושל הבנק. חשוב גם לבחון את ההיבטים הלא-מיסויים: מי מקבל החלטות בחברה, מה קורה במקרה של מחלוקת בין השותפים, ואיך מבטיחים שהמבנה ימשיך לפעול גם אם אחד מבעלי המניות נפטר או מאבד כשירות. הסכם בעלי מניות מפורט הוא חלק בלתי נפרד מכל חברת החזקות.
חברת החזקות שלא תוכננה נכון עלולה לעלות יותר ממה שהיא חוסכת:
אנחנו לא ממליצים על חברה או על החזקה פרטית מתוך עיקרון. אנו בונים עבורכם השוואה מספרית בין התרחישים וממליצים על המבנה שממקסם את התשואה נטו ואת הגמישות לאורך זמן. עו"ד יצחק אלבז, שמוביל את תחום המיסוי, ייצג חברת אחזקות נדל"ן ברכישת נכסים מניבים בשווי של כ-37 מיליון ש"ח, ומכיר מקרוב את השיקולים של חברות שמחזיקות נכסים. מחלקת העסקאות מלווה את הקמת החברה, את הסכמי המייסדים, את הרכישות ואת העברות הנכסים בין חברות. עו"ד אוהד אלקיים מלווה את המימון הבנקאי לחברה, כולל ביטחונות וערבויות אישיות. עו"ד הדסה כהן מסייעת בתכנון הבין-דורי, בשילוב עם צוואות והסכמי ממון. וכשיש מחלוקת בין שותפים או מול שוכרים, מחלקת הליטיגציה שלנו מטפלת בה. אנו מלווים את החברה גם לאורך השנים: רכישות נוספות, מכירות, הכנסת שותפים ותכנון העברה לדור הבא, כך שהמבנה ימשיך להתאים לצרכים שלכם.
אין סף אחד שמתאים לכולם. חברה מתאימה בדרך כלל למשקיעים עם כמה נכסים, לאופק החזקה ארוך, לנכסים מסחריים או לתכנון בין-דורי. לדירה אחת לשימוש אישי, החזקה פרטית עדיפה כמעט תמיד. ההחלטה צריכה להתבסס על השוואה מספרית. אנו מבצעים עבורכם את ההשוואה על בסיס הנתונים שלכם.
חברה אינה נחשבת "יחיד" לצורך מדרגות הדירה היחידה, ולכן ברכישת דירת מגורים היא משלמת בדרך כלל לפי המדרגות של דירה נוספת. ברכישת נכס שאינו דירת מגורים, חל שיעור מס הרכישה הרגיל לנכסים כאלה. כדאי לבדוק זאת לפני שמחליטים באיזה שם לרכוש את הנכס.
איגוד מקרקעין הוא חברה או גוף שעיקר נכסיו הם זכויות במקרקעין. מכירת מניות באיגוד כזה ממוסה במס שבח, כאילו נמכרו המקרקעין עצמם, בהתאם לכללים שבחוק. לכן גם עסקה במניות, ולא בנכס, דורשת בדיקה של מיסוי המקרקעין. לכן גם עסקה במניות מחייבת דיווח לרשות המסים.
אפשר, אבל ככלל ההעברה נחשבת מכירה, וחייבת במס שבח ובמס רכישה לפי שווי השוק. החוק מאפשר במקרים מסוימים העברה בתנאים מקלים, למשל תמורת הקצאת מניות, בכפוף לתנאים מחמירים. לכן עדיף לקבל את ההחלטה על מבנה ההחזקה לפני הרכישה. אנו בודקים אם מתקיימים התנאים למסלול מקל לפני כל העברה.
החברה משלמת מס חברות על הרווח לאחר הוצאות ופחת. כשהרווח מחולק לבעלי המניות כדיבידנד, הם משלמים מס נוסף. בהחזקה פרטית של דירת מגורים קיימים מסלולי מיסוי מוטבים לשכירות, שאינם חלים על חברה. יש להשוות את התוצאה נטו. ההשוואה צריכה לכלול גם את העלויות השוטפות של החברה.
אחת הדרכים היא העברת מניות החברה לילדים, בהדרגה או בבת אחת. להעברה כזו יש השלכות מס, במיוחד כשמדובר באיגוד מקרקעין, ויש לבחון אותה לצד צוואה והסכם בין בעלי המניות, כדי למנוע סכסוכים בעתיד. תכנון מוקדם של העברת המניות מונע מחלוקות בין היורשים.
צריכים ליווי משפטי?
