בית / דיני מקרקעין / מיסוי דירה חליפית
משפרי דיור רוצים לרוב לקנות את הבית הבא לפני שהם מוכרים את הנוכחי – והחוק מאפשר זאת בלי לאבד את מעמד "דירה יחידה", אבל רק בתנאים ובמועדים מדויקים. לכן משפחות פונות אלינו כדי לתזמן את שתי העסקאות נכון ולא לשלם עשרות ומאות אלפי שקלים מיותרים.
מי שמחזיק בדירה אחת ורוכש דירה נוספת נחשב לכאורה רוכש דירה נוספת, ומשלם מס רכישה של 8% מהשקל הראשון. החוק מאפשר למשפרי דיור ליהנות בכל זאת ממדרגות דירה יחידה, בתנאי שימכרו את הדירה הקודמת בתוך תקופה קבועה. גם בצד של מס השבח, מכירת הדירה הישנה בתוך התקופה שומרת על הזכאות לפטור, למרות שבמועד המכירה המוכר כבר מחזיק בדירה החדשה.
הבעיה היא שהתקופות השתנו כמה פעמים בשנים האחרונות. לגבי דירה חלופית שנרכשה מיום 1.6.2025, התקופה למכירת הדירה הקודמת היא ככלל 24 חודשים מיום הרכישה; לגבי רכישות בין 1.6.2023 ל-31.5.2025 – 18 חודשים; ובדירה מקבלן – 12 חודשים מיום מסירת הדירה החדשה. בנוסף, בעקבות המלחמות נקבעו הוראות שעה שהאריכו מועדים בחלק מהעסקאות. חישוב שגוי של המועד עלול לעלות ביוקר.
ליווי של עורך דין מיסוי מקרקעין מאפשר לבחור את הסדר הנכון – קנייה ואז מכירה, או מכירה ואז קנייה – לדווח על הכוונה למכור כבר בהצהרת הרכישה, לנהל יומן מועדים, ולתאם את שני החוזים כך שלוחות התשלומים, המשכנתאות והמסירות יתאימו זה לזה.
משפחה חותמת על רכישת דירה מקבלן, עם מסירה צפויה בעוד כשנתיים וחצי, וממשיכה לגור בדירתה הנוכחית. בהצהרת הרכישה דיווחנו על הכוונה למכור את הדירה הקיימת, ומס הרכישה חושב לפי מדרגות דירה יחידה. המשפחה נכנסה לדירה החדשה עם המסירה, ומכרה את הישנה בתוך שנה ממועד זה. בפועל, היא החזיקה בשתי דירות יותר משלוש שנים – ושמרה הן על מדרגות דירה יחידה במס הרכישה והן על הפטור ממס שבח בדירה שנמכרה.
המשרד פועל במודל One Stop Shop של שלוש מחלקות משולבות: מחלקת עסקאות הנדל"ן בניהול עו"ד הדסה כהן, מחלקת מיסוי המקרקעין בניהול עו"ד יצחק אלבז, ומחלקת הליטיגציה הנדל"נית בניהול עו"ד אוהד אלקיים. אצל משפרי דיור זה יתרון ממשי: אותו צוות מנסח את חוזה הרכישה ואת חוזה המכירה, מתאם את לוחות התשלומים, מבטיח את ההטבות, ומטפל בקבלן אם המסירה מתעכבת או בקונה אם הוא מפר את ההסכם.
ברוב הרכישות שנעשו מיום 1.6.2025 – 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה. ברכישות בין 1.6.2023 ל-31.5.2025 – 18 חודשים. בדירה מקבלן – 12 חודשים מיום המסירה. בחלק מהעסקאות הוארכו המועדים בהוראות שעה בעקבות המלחמות. לכן יש לבדוק את המועד המדויק לכל עסקה.
מס הרכישה יחושב מחדש לפי מדרגות דירה נוספת, ותידרשו לשלם את ההפרש בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. בנוסף, ייתכן שלא תוכלו ליהנות מהפטור ממס שבח במכירת הדירה הישנה, אם במועד המכירה היא כבר לא תיחשב דירה יחידה. כדאי לפנות אלינו לפני שהמועד חולף, כדי לבחון חלופות.
מבחינת מס, מכירה לפני רכישה פשוטה יותר: הדירה הישנה נמכרת כדירה יחידה, והחדשה נרכשת כדירה יחידה, בלי תלות במועדים. מבחינה מעשית, היא מחייבת פתרון מגורים ומימון לתקופת הביניים. קנייה לפני מכירה נוחה יותר, אך דורשת עמידה במועדים. הבחירה תלויה בשוק ובמצב המשפחה.
כן. בהצהרת הרכישה של הדירה החדשה יש לציין את הכוונה למכור את הדירה הקיימת בתוך התקופה הקבועה, וכך המס יחושב לפי מדרגות דירה יחידה. מי שלא הצהיר על כך ישלם בתחילה מס כרוכש דירה נוספת, אך אם מכר בזמן – יוכל לבקש תיקון שומה והחזר ההפרש.
ברכישה מקבלן, המועד למכירת הדירה הקודמת הוא 12 חודשים מיום שבו הדירה החדשה אמורה להימסר לפי החוזה. אם המסירה מתעכבת מסיבות שאינן תלויות ברוכש, המניין מתחיל ממועד המסירה בפועל. לכן חשוב לתעד את מועד המסירה ואת סיבות העיכוב.
כן, בתנאים. מי שרכש דירה חלופית ומוכר את דירתו הקודמת בתוך התקופה הקבועה בחוק זכאי ככלל לפטור ממס שבח על הדירה הקודמת, כאילו הייתה דירתו היחידה – בכפוף לתנאים הרגילים של הפטור, כמו תקופת החזקה ותקרת שווי. מכירה מחוץ לתקופה עלולה לשלול את הפטור.
צריכים ליווי משפטי?
