בית / דיני מקרקעין / מס רכישה
מס הרכישה משולם פעם אחת, אבל טעות בו עולה ביוקר: ההבדל בין מדרגות "דירה יחידה" לבין מדרגות "דירה נוספת" יכול להגיע למאות אלפי שקלים על אותה דירה בדיוק. לכן רוכשים פונים אלינו עוד לפני החתימה – כדי לדעת מראש כמה ישלמו, ולוודא שלא ישלמו יותר מהנדרש.
על פניו, מס רכישה נראה פשוט: לוקחים את מחיר הדירה ומפעילים עליו את המדרגות. בפועל, השאלה המכרעת היא באיזה מסלול אתם נמצאים – ולשאלה הזו אין תמיד תשובה ברורה. החוק קובע מסלולים שונים לרוכש דירה יחידה, לרוכש דירה נוספת, לתושב חוץ, לעולה חדש, לנכה ולרוכש נכס שאינו למגורים, וכל מסלול תלוי בהגדרות משפטיות מדויקות.
מה נחשב "דירת מגורים"? האם דירה שרשומה על שם בן הזוג נחשבת גם שלכם? מה קורה כשיש לכם רבע מדירה שקיבלתם מההורים? האם מחסן או חניה נפרדים משנים את התמונה? מה דינה של דירה שנקנתה לפני שהישנה נמכרה? ואיך מחושב המס כשהמחיר בחוזה נמוך משווי השוק? כל אחת מהשאלות האלה יכולה להזיז את העסקה ממדרגה למדרגה.
ייצוג על ידי עורך דין מס רכישה מאפשר לקבוע את המסלול הנכון, לבקש את ההקלות שמגיעות לכם, להגיש את ההצהרה בזמן ובצורה מלאה, ולתכנן את לוח התשלומים של המס כך שלא ייפגע תזרים העסקה. ואם כבר שילמתם יותר מדי – אנחנו יודעים איך לבקש את הכסף בחזרה.
נניח שני זוגות שרוכשים דירות זהות באותו בניין. הזוג הראשון מחזיק ברבע מדירה שקיבל מההורים, ולכן נותר במסלול דירה יחידה ומשלם מס נמוך. לזוג השני יש דירה קטנה שנרשמה לפני שנים על שם אחד מבני הזוג, והוא אינו מתכוון למכור אותה – ולכן ישלם מס כרוכש דירה נוספת, מהשקל הראשון. אילו הזוג השני היה מתכנן למכור את הדירה הקטנה בתוך התקופה הקבועה בחוק, יכול היה לשלם מס כמו הזוג הראשון. ההבדל כולו נקבע בשיחה אחת לפני החתימה.
עו"ד יצחק אלבז, ראש מחלקת מיסוי המקרקעין, לא רק "מחשב" את מס הרכישה – הוא בוחן אותו כחלק מהתמונה המלאה: האם כדאי לרכוש לבד או יחד עם בן הזוג, האם לרכוש לפני מכירת הדירה הקיימת, איך הרכישה תשפיע על מס השבח שתשלמו בעתיד, והאם יש מסלול מיטיב שלא חשבתם עליו.
המשרד פועל במודל One Stop Shop של שלוש מחלקות משולבות: מחלקת עסקאות הנדל"ן בניהול עו"ד הדסה כהן, מחלקת מיסוי המקרקעין בניהול עו"ד יצחק אלבז, ומחלקת הליטיגציה הנדל"נית בניהול עו"ד אוהד אלקיים. המשמעות עבורכם: התכנון המיסויי נכנס ישירות לחוזה הרכישה, המועדים מתואמים מול הבנק ומול המוכר, ואם צריך לחלוק על שומה – מחלקת הליטיגציה כבר מכירה את התיק.
אנחנו מטפלים גם בעסקאות שנחתמו במקום אחר: בדיקת שומות קודמות והגשת בקשות לתיקון שומה והחזר מס רכישה, כשמתברר ששולם יותר מהנדרש.
תושב ישראל שרוכש את דירתו היחידה פטור ממס על חלק השווי שעד מדרגת הפטור, ומשלם שיעורים עולים רק על החלק שמעליה. לכן בדירות רבות המס נמוך יחסית, ובחלקן אף אפסי. הסכום המדויק תלוי במחיר הדירה ובמדרגות שבתוקף ביום הרכישה – את החישוב תוכלו לבצע בסימולטור מס הרכישה שבאתר, ואנחנו נבדוק שאכן אתם זכאים למסלול הזה.
את ההצהרה על הרכישה מגישים בתוך 30 יום מיום החתימה על ההסכם, והמס עצמו משולם בתוך פרק זמן קצוב לאחר מכן, בהתאם לשומה. בעסקאות מסוימות, כמו רכישה מקבלן, מתואם מועד התשלום מול לוח התשלומים של העסקה. תשלום באיחור מוסיף הפרשי הצמדה, ריבית וקנסות, ולכן אנחנו מתכננים את התזרים מראש.
דירת מגורים שהיא הדירה היחידה של הרוכש – יחד עם בן או בת הזוג וילדיהם הקטינים – בישראל ובאזור יהודה ושומרון. דירות בחו"ל אינן נספרות. החזקה של עד שליש בדירה אחרת, או עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה, אינה פוגעת ככלל במעמד. הרוכש צריך להיות תושב ישראל, או להפוך לתושב בתוך פרק הזמן שהחוק קובע.
אם תמכרו את הדירה הקודמת בתוך התקופה הקבועה בחוק (24 חודשים מיום הרכישה ברוב המקרים, ובדירה מקבלן – 12 חודשים מיום המסירה), תשלמו מס לפי מדרגות דירה יחידה. בנוסף, בתקופות מסוימות נקבעו הוראות שעה שהאריכו את המועדים. אם המכירה לא תושלם בזמן – המס יחושב מחדש כדירה נוספת. פרטים בעמוד מיסוי דירה חליפית.
כן, ברוב המקרים. ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה בתוך ארבע שנים מיום השומה, למשל כשלא נוצלה הקלה שהייתם זכאים לה, כשמכרתם דירה ישנה בזמן, או כשהפכתם לתושבי ישראל. אנחנו בודקים גם עסקאות שבוצעו במשרדים אחרים, ומגישים את הבקשה עם כל האסמכתאות הנדרשות.
לא. קבלת דירה בירושה אינה נחשבת "רכישה" לעניין מס רכישה, ולכן היורשים אינם משלמים מס בשלב זה. עם זאת, הדירה שירשתם עשויה להשפיע על מס הרכישה שתשלמו ברכישה הבאה, ועל מס השבח במכירה עתידית. חלוקת העיזבון בין היורשים, ורכישת חלקו של יורש אחר, דורשות בדיקה נפרדת.
צריכים ליווי משפטי?
