בית / דיני מקרקעין / מס רכישה לעולה חדש
עולים חדשים זכאים לאחת ההטבות המשמעותיות ביותר במיסוי מקרקעין בישראל – אבל רק מי שמכיר את התנאים יודע לממש אותה עד הסוף. לכן עולים, משפחותיהם בישראל ומי שמתכננים עלייה פונים אלינו כדי לתזמן את רכישת הדירה נכון ולא לוותר על עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
ההטבה לעולים במס רכישה עברה שינוי מהותי: לגבי רכישות שנעשו מיום 15.8.2024, ההקלה ברכישת דירת מגורים נקבעת לפי תקנה 12א לתקנות מס רכישה, ואילו תקנה 12 בנוסחה הקודם ממשיכה לחול בעיקר על רכישת בית עסק, ועל עולים שעלו לפני מועד השינוי ובוחרים בה. כלומר, היום קיימים זה לצד זה שני מסלולים, ולכל אחד תנאים, יתרונות ומגבלות משלו.
המסלול החדש נדיב במיוחד לדירות בטווח המחירים הנפוץ, אך הוא מוגבל לדירה יחידה, ניתן פעם אחת בלבד, וחל עד תקרת שווי הקבועה בתקנות. המסלול הישן אינו מחייב דירה יחידה, אך שיעוריו שונים. לצד שניהם עומדות גם מדרגות דירה יחידה הרגילות – ויש לבחור את החלופה המיטיבה בכל עסקה.
מעבר לכך, חלון הזכאות נפתח שנה לפני העלייה ונסגר שבע שנים אחריה, והוא מחייב תיאום עם מועדי העלייה, עם הבנק ועם הקבלן. ליווי של עורך דין מיסוי מקרקעין מבטיח שהבחירה תיעשה על בסיס מספרים, ושכל המסמכים – תעודת עולה, תמצית רישום, הסכם הרכישה – יוגשו כנדרש.
עולה שעלה לפני אוגוסט 2024 מבקש לרכוש דירת מגורים ראשונה בישראל. לפני החתימה אנחנו מחשבים עבורו שלוש חלופות: לפי תקנה 12 בנוסחה הקודם, לפי תקנה 12א, ולפי מדרגות דירה יחידה הרגילות. בדירה במחיר ממוצע, תקנה 12א תניב בדרך כלל את התוצאה הטובה ביותר. אבל אם העולה שוקל לרכוש בהמשך דירה נוספת למגוריו, או אם מדובר בדירה יקרה במיוחד, התמונה עשויה להתהפך. ההחלטה מתקבלת על בסיס טבלה ברורה, ולא על בסיס תחושה.
המשרד פועל במודל One Stop Shop של שלוש מחלקות משולבות: מחלקת עסקאות הנדל"ן בניהול עו"ד הדסה כהן, מחלקת מיסוי המקרקעין בניהול עו"ד יצחק אלבז, ומחלקת הליטיגציה הנדל"נית בניהול עו"ד אוהד אלקיים. עבור עולה, המשמעות היא כתובת אחת לכל התהליך: בדיקת הזכאות ובחירת המסלול, בדיקת הנכס והחוזה, תיאום מול הבנק, דיווח לרשות המסים ורישום הזכויות. ואם העסקה מסתבכת מול הקבלן או המוכר – מחלקת הליטיגציה כבר בתמונה.
לא בהכרח פטור מלא, אלא זכאי להקלה משמעותית. במסלול תקנה 12א, עולה שרוכש את דירתו היחידה למגוריו נהנה ממדרגת פטור וממדרגה מופחתת מאוד על חלק ניכר מהשווי, עד תקרה שנקבעה בתקנות. ברוב הדירות הנרכשות בישראל, המשמעות היא מס נמוך מאוד. את החישוב המדויק ניתן לבצע בסימולטור מס הרכישה שבאתר.
עולה שעלה לפני מועד השינוי רשאי לבחור בין תקנה 12 בנוסחה הקודם לבין תקנה 12א, וכן לבחון את מדרגות דירה יחידה הרגילות. הבחירה תלויה במחיר הדירה, בשאלה אם זו דירתכם היחידה ובתוכניות העתידיות שלכם. המסלול הישן עשוי להתאים, למשל, לרכישת דירה שאינה יחידה. אנחנו מחשבים את כל החלופות ומציגים את ההפרש.
כן. חלון הזכאות מתחיל שנה לפני יום העלייה. בפועל, מי שרוכש לפני העלייה ייחשב בדרך כלל תושב חוץ במועד הרכישה, ישלם מס בהתאם, ולאחר העלייה יגיש בקשה לתיקון השומה ולהחזר ההפרש. חשוב לתכנן מראש את המועדים ואת המסמכים, ובדירה מקבלן – לבחון גם את מועד המסירה.
כאשר בני זוג רוכשים דירה יחד ואחד מהם זכאי להקלה כעולה, ההטבה יכולה לחול על הרכישה המשותפת בתנאים הקבועים בתקנות, ויש לצרף לבקשה תעודת נישואין. חשוב לבדוק גם שלבן הזוג שאינו עולה אין דירה בישראל, שכן בני זוג נבחנים יחד לעניין "דירה יחידה".
אין הקלה ייחודית לעולים במס שבח, אך עולה שהוא תושב ישראל זכאי לפטורים הרגילים – ובראשם פטור ממכירת דירת מגורים יחידה. לעניין זה נבחנות דירות בישראל ובאזור בלבד, כך שדירה שנותרה בחו"ל אינה שוללת את הפטור. לפני מכירה כדאי לבדוק גם את האפשרות לחישוב ליניארי מוטב.
ייתכן מאוד. אם עליתם בתוך חלון הזכאות, או הפכתם לתושבי ישראל בתוך התקופה הקבועה בחוק מיום הרכישה, ניתן לבקש תיקון שומה ולקבל בחזרה את ההפרש בין המס ששולם לבין המס לפי המסלול המיטיב. בקשה כזו מוגבלת בזמן, ולכן מומלץ לפנות אלינו מוקדם ככל האפשר, גם אם העסקה בוצעה במשרד אחר.
צריכים ליווי משפטי?
