בית / דיני מקרקעין / מיסוי ירושות במקרקעין
אחרי פטירתו של אדם יקר, השאלות על הדירה שהשאיר מגיעות בדרך כלל ברגע הקשה ביותר. יורשים פונים אלינו כדי להבין את זכויותיהם, לחלק את העיזבון בלי לייצר מס מיותר, ולמכור את הדירה – אם יחליטו לעשות זאת – בעלות המס הנמוכה ביותר.
בישראל אין מס ירושה מאז 1981, וקבלת דירה בירושה אינה "רכישה" לעניין מס רכישה. לכן יורשים רבים מניחים שאין כאן שאלת מס בכלל. בפועל, המס לא נעלם – הוא נדחה. כשהיורש ימכור את הדירה, מס השבח ייקבע לפי יום הרכישה ושווי הרכישה של המוריש, ובדירות שנרכשו לפני עשרות שנים מדובר בשבח גבוה במיוחד.
החוק מציע כמה פתרונות. סעיף 49ב(5) פוטר ממס שבח יורש שמוכר דירה שקיבל בירושה, בתנאים מסוימים: היורש הוא בן זוגו של המוריש, צאצאו או בן זוג של צאצאו; למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד; ואילו מכר אותה בעצמו, היה פטור. כשהפטור אינו חל, ייתכן חישוב ליניארי מוטב לפי יום הרכישה של המוריש. וחלוקת עיזבון שנעשית נכון אינה נחשבת מכירה.
הקושי הוא שהתנאים מדויקים, שסדר הפעולות קובע, ושהחלטות שמתקבלות מתוך רצון טוב – כמו "נרשום בינתיים את כולם ואחר כך נחליט" – עלולות לעלות ביוקר. ליווי של עורך דין מיסוי מקרקעין מבטיח שהצו, הרישום, חלוקת העיזבון והמכירה ייעשו בסדר הנכון.
שלושה אחים יורשים את דירת הוריהם. אחד מהם רוצה לגור בה, והשניים האחרים מעדיפים לקבל כסף. אם הצו יירשם ורק אחר כך האח ירכוש את חלקי אחיו, הרכישה עלולה להיחשב מכירה חייבת במס. בחנו עם המשפחה אם יש בעיזבון נכסים נוספים – חסכונות, רכב, תכולה – שיכולים לאזן את החלוקה, ובנינו הסכם חלוקת עיזבון שהועבר לאישור. כך האח קיבל את הדירה, אחיו קיבלו נכסים אחרים מהעיזבון, והחלוקה לא יצרה חבות מס.
המשרד פועל במודל One Stop Shop של שלוש מחלקות משולבות: מחלקת עסקאות הנדל"ן בניהול עו"ד הדסה כהן, מחלקת מיסוי המקרקעין בניהול עו"ד יצחק אלבז, ומחלקת הליטיגציה הנדל"נית בניהול עו"ד אוהד אלקיים. בירושות, מחלקת העסקאות מסדירה את רישום הירושה ואת מכירת הנכס, מחלקת המיסוי בונה את חלוקת העיזבון ואת הפטורים, ומחלקת הליטיגציה מטפלת במחלוקות בין יורשים, כולל תביעות לפירוק שיתוף, כשאין מנוס מהן.
לא. מס הירושה בוטל בישראל ב-1981, וקבלת דירה בירושה אינה חייבת במס רכישה. עם זאת, כשהיורש ימכור את הדירה, ייתכן שיחויב במס שבח, המחושב לפי יום הרכישה ושווי הרכישה של המוריש – אלא אם יחול פטור או חישוב מיטיב.
כן, בתנאים. לפי סעיף 49ב(5), יורש שהוא בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא פטור ממס שבח אם למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד, ואילו מכר אותה בעצמו היה פטור. הפטור כפוף לתקרת שווי. כשהוא אינו חל, כדאי לבחון חישוב ליניארי מוטב או פטור לדירה יחידה של היורש עצמו.
זהו הסכם שבו היורשים מחלקים ביניהם את נכסי העיזבון באופן שונה מהקבוע בצו או בצוואה. כשהחלוקה נעשית בנכסי העיזבון בלבד, בלי תשלומים מכספים פרטיים של היורשים, היא אינה נחשבת ככלל מכירה ואינה חייבת במס. לכן חשוב לבצע אותה לפני העברות אחרות בין היורשים.
לא בהכרח. חלק של עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה אינו פוגע, ככלל, במעמד "דירה יחידה", ולכן תוכלו ליהנות מהמדרגות המופחתות. חלק גדול יותר עלול להפוך את הרכישה לרכישת דירה נוספת. במצב כזה אפשר לבחון חלוקת עיזבון או מכירה מתוכננת לפני הרכישה.
העדיפות היא לבחון חלוקת עיזבון, שבה היורש מקבל את הדירה והאחרים מקבלים נכסים אחרים מהעיזבון. כשאין די נכסים לאיזון, רכישת החלקים תיחשב מכירה, והמס יחושב לפי הכללים הרגילים, תוך בחינת פטורים וחישובים מיטיבים. מומלץ להתייעץ לפני רישום הירושה בטאבו.
לעניין הפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5), הבדיקה מתמקדת במוריש ובקשר המשפחתי, ולא בתושבות היורש. עם זאת, מכירה בידי יורש תושב חוץ עשויה להיות חייבת בדיווח או במס במדינת מגוריו, ויש לתאם עם יועץ המס שם. אנו מלווים יורשים בחו"ל מרחוק, באמצעות ייפוי כוח.
צריכים ליווי משפטי?
