בית / דיני מקרקעין / פריסת מס שבח
כשהשבח נחשב כאילו הופק בשנה אחת, הוא ממוסה בשיעור קבוע; כשהוא נפרס על פני כמה שנים, הוא יכול לנצל מדרגות מס נמוכות ונקודות זיכוי שלא נוצלו. מוכרים פונים אלינו כדי לבדוק אם פריסת מס שבח משתלמת עבורם – ולבצע אותה נכון, מהבקשה ועד ההחזר.
סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר ליחיד לבקש שהמס על השבח הריאלי יחושב כאילו השבח נבע בחלקים שנתיים שווים, לאורך תקופה של עד ארבע שנות מס המסתיימת בשנת המכירה – או לאורך תקופת הבעלות, אם היא קצרה יותר. בכל אחת מהשנים, החלק השנתי של השבח מצטרף להכנסה החייבת של אותה שנה, ומחושב לפי מדרגות המס ונקודות הזיכוי שחלו בה.
המשמעות המעשית: מוכר שהכנסתו בשנים האחרונות הייתה נמוכה – גמלאי, סטודנט, הורה שיצא לחופשה ארוכה, עצמאי בתחילת דרכו או מי שעבר תקופת אבטלה – עשוי לשלם על חלק מהשבח מס בשיעורים נמוכים משמעותית מ-25%. אבל אצל מוכר בעל הכנסה גבוהה, הפריסה עלולה דווקא להעלות את המס.
הקושי הוא בחישוב ובפרוצדורה: יש להציג את ההכנסות בכל שנת פריסה, להגיש דוחות שנתיים כשהם נדרשים, להביא בחשבון את השפעת הפריסה על מס יסף ועל הטבות אחרות, ולעיתים להמתין להגשת הדוח של שנת המכירה כדי לקבל את מלוא ההחזר. עורך דין מיסוי מקרקעין מבצע סימולציה השוואתית, מגיש את הבקשה במסגרת השומה העצמית, ומלווה את התיק עד שהמס המופחת מתקבל בפועל.
גמלאית בת 67, שהכנסתה בשנים האחרונות מסתכמת בקצבה צנועה, מוכרת דירה שנייה שרכשה לפני כעשור. השבח אינו פטור, ולכאורה חייב במס של 25%. בסימולציה שביצענו התברר שפריסת השבח על פני ארבע שנים, בשילוב מדרגות המס המופחתות לבני 60 ומעלה ונקודות הזיכוי שלה, מביאה לכך שחלק ניכר מהשבח ימוסה בשיעורים נמוכים בהרבה. ההחלטה התקבלה על בסיס טבלה השוואתית ברורה, ולא על בסיס הערכה כללית.
המשרד פועל במודל One Stop Shop של שלוש מחלקות משולבות: מחלקת עסקאות הנדל"ן בניהול עו"ד הדסה כהן, מחלקת מיסוי המקרקעין בניהול עו"ד יצחק אלבז, ומחלקת הליטיגציה הנדל"נית בניהול עו"ד אוהד אלקיים. כך הבקשה לפריסה נבנית כבר בשלב ניסוח הסכם המכר, מנגנון המקדמות מותאם לחבות הצפויה, ואם רשות המסים דוחה את הבקשה – הצוות שהכין אותה ממשיך לטפל בהשגה ובערר.
זהו מנגנון שמאפשר ליחיד לבקש שהשבח הריאלי ממכירת נכס ייחשב כאילו הופק בחלקים שווים לאורך עד ארבע שנות מס, כולל שנת המכירה, ולא בשנה אחת. כל חלק שנתי מצטרף להכנסה של אותה שנה ומחושב לפי המדרגות ונקודות הזיכוי שלה. כשההכנסות באותן שנים נמוכות, התוצאה היא מס נמוך מ-25%.
בעיקר כשההכנסה החייבת שלכם בשנים שקדמו למכירה הייתה נמוכה, כשיש נקודות זיכוי שלא נוצלו, או כשמלאו לכם 60 ואתם זכאים למדרגות מופחתות. כשההכנסה גבוהה ממילא, הפריסה עשויה שלא להועיל ואף להזיק. ההחלטה צריכה להתקבל רק לאחר סימולציה שמשווה בין האפשרויות.
עד ארבע שנות מס, המסתיימות בשנת המכירה, או לאורך תקופת הבעלות בנכס אם היא קצרה מארבע שנים. בנכס שהתקבל במתנה, נפסק כי יש להביא בחשבון גם את תקופת הבעלות של נותן המתנה. לא ניתן לבחור שנים שרירותיות – הפריסה נעשית בחלקים שנתיים שווים.
הבקשה מוגשת לרשות המסים במסגרת הדיווח על המכירה, בטופס הייעודי ובצירוף פרטי ההכנסות ונקודות הזיכוי בכל שנת פריסה. בחלק מהמקרים נדרש גם להגיש דוחות שנתיים, והחזר מלא מתקבל רק לאחר הגשת הדוח לשנת המכירה. מומלץ שהבקשה תוגש בידי מי שהכין את הסימולציה, כדי שהנתונים יהיו מדויקים.
כן. יחיד שמלאו לו 60 נהנה ממדרגות מס מופחתות, החל מ-10%, על הכנסות שאינן מיגיעה אישית, והחלק השנתי של השבח ממוסה לפי מדרגות אלה. לכן, אצל גמלאים רבים, הפריסה היא אחד הכלים האפקטיביים ביותר להפחתת מס השבח, ולעיתים כדאי לשלב אותה עם תכנון קיבוע הזכויות.
לשון הסעיף בחוק מיסוי מקרקעין מתייחסת לתושבי ישראל, ולכן רשות המסים נוטה שלא לאפשר לתושבי חוץ פריסה במסלול זה. עם זאת, לגבי תושבי מדינות שיש להן אמנת מס עם ישראל, וכן במסלולים אחרים לפי פקודת מס הכנסה, ישנן טענות ואפשרויות שיש לבחון לגופו של עניין. מומלץ לבדוק זאת לפני המכירה.
צריכים ליווי משפטי?
