בית / דיני מקרקעין / ניכויים במס שבח
כל הוצאה מוכרת שלא נדרשה בדוח היא כסף שעובר לרשות המסים בלי סיבה. מוכרים פונים אלינו כדי לאתר את כל ההוצאות שמגיעות להם, לתעד אותן כראוי ולהקטין את השבח החייב – לפעמים בעשרות ומאות אלפי שקלים.
מס השבח מחושב על הרווח, ולא על מחיר המכירה. לכן כל הוצאה שהחוק מכיר בה מקטינה ישירות את בסיס המס. סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מיסוי מקרקעין קובעים אילו הוצאות מותרות בניכוי – ובתנאי שלא נוכו כבר לצורך מס הכנסה.
הקושי מתחיל בפרטים. לא כל שיפוץ הוא "הוצאת השבחה": החלפת מטבח או הוספת חדר אינן זהות לצביעה שגרתית. לא כל תשלום לעורך דין או למתווך מוכר במלואו. חלק מההוצאות מתואמות למדד, ואחרות לא. והכול תלוי בתיעוד – קבלות, חשבוניות, היתרי בנייה ואסמכתאות תשלום – שלעיתים נאספו לאורך עשרות שנים.
ליווי של עורך דין מיסוי מקרקעין מאפשר לבנות "תיק הוצאות" מסודר, לסווג כל הוצאה נכון, לצרף אותה לשומה העצמית, ולעמוד על ההכרה בה מול מנהל מיסוי המקרקעין. במקרים שבהם התיעוד חסר, אנו בוחנים חלופות – כמו חוות דעת מקצועית – ומשלבים את הניכויים עם פטורים, חישוב ליניארי ופריסה, כדי להגיע לתוצאה המיטבית.
בעלים של דירה שנרכשה לפני כחמש-עשרה שנה מוכר אותה, והיא אינה דירתו היחידה. בשיחה הראשונה הוא מזכיר "שיפוץ קטן". בבדיקה מתברר שבמהלך השנים הוחלפו מערכות החשמל והאינסטלציה, נסגרה מרפסת בהיתר, שולם היטל השבחה, ושולמו מס רכישה, דמי תיווך ושכר טרחה ברכישה. איסוף וסיווג של כל ההוצאות הללו הקטין את השבח החייב באופן משמעותי, וביחד עם חישוב ליניארי מוטב – גם את המס בפועל.
המשרד פועל במודל One Stop Shop של שלוש מחלקות משולבות: מחלקת עסקאות הנדל"ן בניהול עו"ד הדסה כהן, מחלקת מיסוי המקרקעין בניהול עו"ד יצחק אלבז, ומחלקת הליטיגציה הנדל"נית בניהול עו"ד אוהד אלקיים. המשמעות: מחלקת העסקאות דואגת כבר בעסקת הרכישה שהמסמכים יישמרו כראוי לקראת המכירה העתידית, מחלקת המיסוי מנצלת אותם במלואם, ומחלקת הליטיגציה מלווה השגות ועררים כשפקיד השומה מסרב להכיר בהוצאה.
בין ההוצאות העיקריות: מס רכישה ששולם, הוצאות השבחה כמו שיפוצים מהותיים ותוספות בנייה, שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך ברכישה ובמכירה, שכר שמאי, היטל השבחה, אגרות רישום, ובתנאים מסוימים גם ריבית והפרשי הצמדה על הלוואה לרכישה. התנאי הבסיסי הוא שההוצאה לא נוכתה כבר לצורך מס הכנסה ושהיא מתועדת.
כן, אם הן "הוצאות השבחה" – שיפוץ מהותי, הרחבה או שיפור שהעלו את ערך הנכס – ואם הן מתועדות בחשבוניות ובקבלות. תחזוקה שוטפת, כמו צביעה ותיקונים קטנים, בדרך כלל אינה מוכרת. כדאי לשמור את כל המסמכים, כולל היתרי בנייה ואסמכתאות תשלום, לאורך כל תקופת הבעלות.
כן. שכר טרחת עורך הדין ודמי התיווך ששולמו בעסקת הרכישה ובעסקת המכירה מוכרים כהוצאה בחישוב מס השבח, בכפוף להצגת חשבונית ובגבולות הסביר. זו אחת הסיבות לכך שהעלות בפועל של ליווי משפטי מקצועי נמוכה מהמחיר הנקוב.
בתנאים מסוימים כן. ריבית והפרשי הצמדה על הלוואה ששימשה לרכישת הנכס עשויים להיות מוכרים בחישוב השבח, כל עוד לא נוכו לצורך מס הכנסה, למשל כנגד הכנסות משכירות. היקף ההכרה ואופן החישוב נבחנים לפי הנסיבות, ולכן יש להציג את פרטי ההלוואה ואת אישורי הבנק.
לא בהכרח. במקרים מסוימים ניתן להשלים תיעוד מספקים, מבנקים או מהרשות המקומית, ולעיתים להסתמך על חוות דעת של שמאי או מהנדס, בצירוף ראיות נוספות. ההכרה בהוצאה כזו נתונה לשיקול דעת מנהל מיסוי המקרקעין ואינה מובטחת, ולכן חשוב להגיש בקשה מנומקת ומבוססת.
אם הנכס הושכר ונדרש בגינו פחת לצורך מס הכנסה, סכום הפחת מופחת משווי הרכישה בחישוב מס השבח, ולכן השבח גדל. גם בדירות מגורים מושכרות שבהן לא נדרש פחת בפועל, יש לבחון את השלכות מסלול המיסוי שנבחר לשכירות. דיווח נכון על כך מונע שומות מתוקנות בהמשך.
צריכים ליווי משפטי?
