בית / דיני מקרקעין / היטל השבחה
היטל השבחה מתגלה לרוב ברגע הלא נוח ביותר – כשהקונה כבר נמצא והעסקה בדרך לחתימה, או כשהיתר הבנייה כמעט בידיים. בעלי נכסים פונים אלינו כדי לדעת מראש אם יש חבות, כמה היא באמת, ואיך אפשר להקטין אותה או לחלוק עליה כחוק.
היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בשיעור של 50% מעליית שווי המקרקעין שנגרמה בשל אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג. החבות קבועה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, והיא נוצרת כבר ביום אישור התוכנית, אך משולמת ככלל רק במועד "מימוש" – מכירת הנכס, קבלת היתר בנייה או התחלת שימוש לפי ההקלה.
היטל השבחה אינו מס שבח. מס שבח משולם למדינה על הרווח הכולל מהמכירה; היטל השבחה משולם לרשות המקומית רק על עליית הערך שיצרה החלטה תכנונית. שני התשלומים יכולים לחול על אותה עסקה, והיטל ששולם מוכר כהוצאה בחישוב מס השבח.
הקושי הוא שהשומה נערכת בידי שמאי מטעם הוועדה, על בסיס תוכניות שלעיתים אושרו לפני עשרות שנים, ושהחוק כולל רשימה של פטורים שאינם ניתנים מעצמם. ליווי של עורך דין מאפשר לבדוק את החבות לפני החתימה, לתמחר אותה בחוזה, לבקש פטורים, להגיש השגה בזמן, ולהשיג את האישור לטאבו בלי לעכב את העסקה.
משפחה מוכרת בית צמוד קרקע בשכונה ותיקה. לפני כמה שנים אושרה תוכנית שהוסיפה זכויות בנייה, והמשפחה מעולם לא ניצלה אותן. עם פניית הקונה לוועדה מתברר שמגיעה שומת היטל השבחה בסכום ניכר. בבדיקה שלנו התברר ששמאי הוועדה ייחס לתוכנית זכויות שבפועל מוגבלות בשל מגבלות תכנוניות אחרות. הגשנו ערר לשמאי מכריע, ובמקביל עוגן בחוזה מנגנון שאפשר את השלמת העסקה בלי לעכב את הקונה.
המשרד פועל במודל One Stop Shop של שלוש מחלקות משולבות: מחלקת עסקאות הנדל"ן בניהול עו"ד הדסה כהן, מחלקת מיסוי המקרקעין בניהול עו"ד יצחק אלבז, ומחלקת הליטיגציה הנדל"נית בניהול עו"ד אוהד אלקיים. כשמדובר בהיטל השבחה, השילוב הזה מכריע: מחלקת העסקאות מעגנת את חלוקת ההיטל בחוזה, מחלקת המיסוי בוחנת פטורים ושומות, ומחלקת הליטיגציה מנהלת ערר בפני שמאי מכריע או ועדת ערר, ובמידת הצורך – ערעור בבית המשפט.
תשלום לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בשיעור של 50% מעליית השווי של מקרקעין שנגרמה בשל אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. החבות נוצרת ביום ההחלטה התכנונית, והתשלום נדרש ככלל בעת מימוש: מכירת הנכס, קבלת היתר בנייה או התחלת שימוש בזכויות החדשות.
מס שבח הוא מס ארצי שמשולם לרשות המסים על כל הרווח מהמכירה. היטל השבחה משולם לרשות המקומית, רק על עליית הערך שנבעה מהחלטה תכנונית. שניהם יכולים לחול על אותה מכירה, אך הם מחושבים בנפרד ומשולמים לגופים שונים. היטל ששולם מוכר כהוצאה בחישוב מס השבח.
לפי החוק, החבות חלה על מי שהיה בעל הזכות במקרקעין ביום אישור התוכנית או ההקלה, ובפועל המוכר משלם אותה ברוב העסקאות. עם זאת, הצדדים רשאים לקבוע בחוזה חלוקה אחרת. חשוב להסדיר זאת במפורש ולבדוק את קיום החבות לפני החתימה, כדי למנוע מחלוקת בהמשך.
בין הפטורים הנפוצים: בנייה או הרחבה של דירת מגורים בהיקף של עד 140 מ"ר למגורי הבעלים או קרובו, בניית ממ"ד, נכסים בשכונות שיקום, פטורים והפחתות בפרויקטים של התחדשות עירונית, והעברה ללא תמורה לקרוב, שאינה נחשבת מימוש. לכל פטור תנאים משלו, ויש לבקש אותו במפורש.
בתוך 45 יום מקבלת השומה ניתן לבקש מינוי שמאי מכריע, כשהמחלוקת היא על גובה השומה, או להגיש ערר לוועדת הערר, כשהמחלוקת היא על עצם החבות או על שאלות משפטיות. על החלטת השמאי המכריע ניתן לערור לוועדת הערר. בחירה נכונה של המסלול וביסוס שמאי טוב הם המפתח להצלחה.
במקרים רבים ניתן לקבל אישור לטאבו כנגד תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת והפקדת ערובה ליתרה, בהתאם להוראות הדין ולנוהלי הרשות. כך העסקה יכולה להתקדם במקביל להליך הערר. חשוב לתאם את המנגנון מראש בחוזה, כדי שהקונה לא יחשוש מעיכוב ברישום.
צריכים ליווי משפטי?
