בית / דיני מקרקעין / מס רכישה על דירה נוספת
מי שמחזיק כבר בדירה משלם על הדירה הבאה מס רכישה גבוה מהשקל הראשון – ולכן כל החלטה בעסקה הזו שווה כסף רב. משקיעים, משפרי דיור ובעלי חלקים בדירות פונים אלינו כדי לבדוק אם הם באמת "בעלי דירה נוספת", ואיך לבנות את הרכישה כך שהמס יהיה הנמוך ביותר שהחוק מאפשר.
רוכש דירת מגורים שאינה דירתו היחידה משלם מס רכישה של 8% על חלק השווי עד מדרגה עליונה, ו-10% על החלק שמעליה – ללא מדרגת פטור. בדירה ממוצעת מדובר בפער של עשרות ומאות אלפי שקלים לעומת רוכש דירה יחידה.
אבל השאלה "האם יש לי דירה נוספת" מסובכת יותר ממה שנראה. החוק בוחן את התא המשפחתי כולו, מתעלם מחלקים קטנים בדירות, מתייחס באופן מיוחד לדירות שהתקבלו בירושה, ומאפשר למשפרי דיור להחזיק שתי דירות לתקופה מוגבלת בלי לאבד את מעמד הדירה היחידה. במקביל, קיימים מסלולים מופחתים לנכים ולקבוצות נוספות, ומסלולים ייחודיים לעולים.
ליווי של עורך דין מיסוי מקרקעין מאפשר לזהות את המסלול הנכון, לתכנן את מבנה הבעלות – על שם מי תירשם הדירה, באילו חלקים, ומתי – ולתאם את מועדי המכירה והרכישה. למשקיעים, אנחנו בוחנים גם את ההשלכות העתידיות: מס שבח ומס יסף במכירה, ולעיתים גם כדאיות של החזקה באמצעות חברה.
המצבים הבאים עשויים לשמור על מדרגות דירה יחידה, בכפוף לתנאים (לתושבי ישראל):
בעל דירה מוצא דירה גדולה יותר ומבקש לחתום מיד, לפני שמכר את דירתו הקיימת. בבדיקה המקדימה מתברר שבן הזוג מחזיק גם בחלק משמעותי מדירה שנקנתה עם אחיו. לולא הבדיקה, הרכישה הייתה מדווחת כרכישת דירה יחידה חליפית, ובהמשך הייתה מתקבלת שומה מתוקנת לפי מדרגות דירה נוספת. בזכות הזיהוי המוקדם, נבחנו חלופות לשינוי מבנה הבעלות עוד לפני החתימה, והעסקה נבנתה כך שתעמוד בתנאי החוק.
המשרד פועל במודל One Stop Shop של שלוש מחלקות משולבות: מחלקת עסקאות הנדל"ן בניהול עו"ד הדסה כהן, מחלקת מיסוי המקרקעין בניהול עו"ד יצחק אלבז, ומחלקת הליטיגציה הנדל"נית בניהול עו"ד אוהד אלקיים. לכן התכנון המיסויי מתורגם מיד לחוזה, לרישום הבעלות ולתיאום מול המוכר, הבנק והקבלן – ואם העסקה נקלעת למחלוקת, מחלקת הליטיגציה כבר מכירה את התיק.
על דירת מגורים שאינה דירה יחידה משלמים 8% על חלק השווי עד מדרגה עליונה, ו-10% על החלק שמעליה, כבר מהשקל הראשון. לדוגמה, בדירה שכל שוויה נמוך מהמדרגה העליונה, המס יהיה 8% מהמחיר. הערכים המעודכנים של המדרגה מופיעים בסימולטור מס הרכישה שבאתר. לפני החתימה כדאי לבדוק אם אתם זכאים בכל זאת למסלול מופחת.
תלוי בגודל החלק. החזקה של עד שליש בדירת מגורים אחרת אינה פוגעת, ככלל, במעמד "דירה יחידה", ולכן תוכלו ליהנות מהמדרגות המופחתות ברכישת דירה משלכם. החזקה של יותר משליש – למשל מחצית מדירה שנקנתה עם אח – עלולה להפוך את הרכישה לדירה נוספת. לפני העסקה אפשר לבחון פתרונות, כמו שינוי מבנה הבעלות.
לא בהכרח. החוק מתיר להחזיק עד מחצית מדירה שהתקבלה בירושה בלי לאבד את מעמד "דירה יחידה" ברכישה הבאה. מעבר למחצית, או כשהחלק לא התקבל בירושה, התמונה משתנה. חשוב לבדוק גם את מצב רישום הירושה, שכן לעיתים הצו טרם מומש והחלקים טרם נקבעו סופית.
ברוב המקרים 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה. ברכישה מקבלן – 12 חודשים מיום מסירת הדירה החדשה. בתקופות מסוימות נקבעו הוראות שעה שהאריכו את המועדים, ורכישות מתקופות קודמות כפופות לתקופה קצרה יותר. אם הדירה הישנה נמכרת בזמן – המס מחושב כדירה יחידה. ראו גם עמוד מיסוי דירה חליפית.
כן. לעניין מס רכישה, בני זוג וילדיהם הקטינים נחשבים רוכש אחד, ולכן דירה של אחד מהם נלקחת בחשבון גם כשהשני רוכש דירה על שמו בלבד. התכנון צריך להיעשות לפני החתימה, כי שינוי הרישום אחריה אינו משנה את המס.
לפעמים כן ולעיתים לא. חברה שרוכשת דירת מגורים משלמת ככלל מס רכישה בדומה לרוכש דירה נוספת, אך יש השלכות על מיסוי השכירות, על מס שבח במכירה ועל חלוקת רווחים לבעלי המניות. ההחלטה תלויה בהיקף ההשקעה ובתוכניות שלכם. בחינה מפורטת – בעמוד חברות אחזקה בנדל"ן.
צריכים ליווי משפטי?
