כיום, אין בישראל הגדרה אחידה לשטח נטו וברוטו של דירה, מאחר והרשויות עצמן מחשבות בצורה שונה את שטח הדירה שלכם. כך למשל, שטח הארנונה שלכם שונה מהשטח הרשום בטאבו או מהשטח הרשום בהיתר הבנייה. ריבוי החישובים גורם לבלבול של רוכשים רבים שאינם יודעים מהו השטח האמיתי של הדירה שלהם.
הדבר נכון אף יותר בדירות הנקנות על הנייר, כשהן בשלבי תכנון ובנייה. ואם לא די בכך, יזמים וקבלני בנייה רבים נמנעים מלציין את שטח הדירה הנמכרת, כביכול במטרה להימנע מתשלום פיצויים במקרה של הפחתת שטח הדירה.
נזכיר: בהתאם לחוק, סטייה של 2% ומעלה משטח הדירה נחשבת לסטייה מהותית ומזכה את הקונים על פי רוב באפשרות ביטול ההסכם או בתביעת פיצויים בגין ירידת ערך הדירה, בשל הפער בין השטח שנרכש לשטח שהתקבל בפועל.
סוגיה מעניינת נדונה בבית המשפט העליון: מה קורה כאשר לא ניתן להבין מהו השטח שהתחייב היזם למכור לקונה?
לאורך השנים האחרונות, בית המשפט נצמד לגישה המחמירה עם היזמים, מתוך ידיעה שלהם הכוח, המומחיות והיכולת למנוע מקרים מהסוג הזה, במיוחד כשמנגד נמצאים קונים שלרוב אינם מנוסים בעסקאות יד ראשונה. נוסיף שיש קונים שבוחרים לקנות דירה מקבלן ללא ליווי צמוד של עורך דין מקצועי בתחום הנדל"ן.
מכאן, בתי המשפט מחייבים את היזמים לנהוג בתום לב ולגלות כל מידע מהותי לקונה, ואין חולק כי שטח הדירה מהווה פרט מהותי ביותר בזמן קניית דירה, ולעיתים משמש כבסיס לקביעת המחיר.
בית המשפט העליון פסק כי הסכם המכר והפרטים שבו חייבים להיות "ידידותיים למשתמש", בצורה שתאפשר לקונה מן השורה להבין מהו השטח האמיתי "נטו" שיקבל עם מסירת הדירה. בית המשפט אף קבע כי במקרה בו הסכם המכר שתק (אולי במתכוון) על שטח הדירה, ניתן יהיה להשתמש בפרוספקט הפרסום של המוכר לצורך קביעת השטח!
כך למשל, קבלן חויב לשלם פיצוי בגין ירידת ערך של 25% ממחיר הדירה, מאחר ושטח הדירה בפועל עמד על 124 מ"ר במקום 169 מ"ר כאמור בפרוספקט.
לנוכח פערי הכוחות והידע בין קונים ליזמים, חשוב להיזהר ולהימנע ממצב בו החלום לקנות דירה הופך לסיוט. לכן מומלץ בחום להיכנס לעסקה מול יזם בליווי צמוד של צוות משפטי מיומן ומקצועי המתמחה בדיני מקרקעין, המייצג יזמים ורוכשים בעסקאות יד ראשונה.