בית / דיני מקרקעין / בנייה ברכוש המשותף
שכן החל לבנות על החצר המשותפת, על הגג או בקומת העמודים — ואתם לא הסכמתם? היתר בנייה מהעירייה אינו מעניק לו את הזכות לבנות על הרכוש שגם שלכם, וההליך שנועד בדיוק לכך מתנהל בפני המפקח על רישום מקרקעין, לא מול הוועדה המקומית.
זו אולי אי ההבנה הנפוצה ביותר בדיני הבתים המשותפים: בעל דירה מקבל היתר בנייה מהוועדה המקומית, מציג אותו לשכנים ומכריז שהעניין סגור. אלא שההיתר מסדיר רק את היחסים בין המבקש לבין רשויות התכנון — הוא אינו מקנה ולו זכות קניינית אחת ברכוש המשותף. הרכוש המשותף שייך לכל בעלי הדירות לפי חלקיהם, ובנייה עליו או הצמדתו לדירה מסוימת דורשת הסכמה לפי חוק המקרקעין. שכן שבנה עם היתר אך ללא ההסכמות הנדרשות — בנה שלא כדין מבחינה קניינית, וחשוף לצו הריסה בהליך אזרחי.
הכלל הבסיסי קבוע בסיפה של סעיף 62(א) לחוק המקרקעין: אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות. תיקון 18 לחוק ריכך את כלל הווטו המוחלט וקבע בסעיף 71ב(א) מנגנון של רוב מיוחס להרחבת דירה — אך זהו חריג מוגדר וצר, והוא כפוף לשורה של תנאים ואיזונים שמפרים אותם כמעט בכל בניין שני.
הזירה להכרעה היא המפקח על רישום מקרקעין, המוסמך לדון בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף, ולהחלטתו תוקף של פסק דין. המפקח מוסמך להורות על הפסקת בנייה, על הריסתה ועל השבת המצב לקדמותו, לקבוע תשלומי איזון, ולחייב בדמי שימוש ראויים ובפיצויים. זהו הליך זול ומהיר יחסית, המתנהל בפני גורם המתמחה בדיוק בסוגיה הזו — ובלבד שפונים אליו בזמן ועם תיק בנוי.
לצד הרוב, החוק מטיל על בעל הדירה המורחבת חובת תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה, או שהרחבתה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף. זהו סעד כספי שרבים מהמתנגדים אינם מודעים לקיומו, והוא לעיתים הפתרון המעשי הנכון יותר מהריסה.
תיק בנייה ברכוש המשותף מוכרע על מסמכים, לא על טענות. מחלקת העסקאות של משרדנו רושמת בתים משותפים, מתקנת צווי רישום ועורכת תקנונים מוסכמים והסכמי שיתוף — ולכן אנו ניגשים לתיק מהמקום הנכון: צו רישום הבית המשותף, התשריט, פירוט ההצמדות והתקנון הרשום. לא פעם הבדיקה מגלה שהשטח שעליו מתבצעת הבנייה כלל אינו רכוש משותף אלא הצמדה ותיקה, או להיפך — שהצמדה שכולם הניחו שקיימת מעולם לא נרשמה. זה משנה את התיק מקצה לקצה.
אנו גם מציגים ללקוח את התמונה הכלכלית ולא רק המשפטית. לעיתים ההתנגדות שווה יותר ככלי משא ומתן מאשר כמאבק להריסה: הסדר שבו הבונה משלם תשלומי איזון, מממן שיפוץ של הרכוש המשותף, מוותר על זכויות בנייה עתידיות לטובת המתנגדים, או משתף אותם בהרחבה מקבילה — מסיים את הסכסוך בתוך חודשים ומשאיר את כולם באותו בניין. מחלקת המיסוי שלנו בוחנת במקביל את השלכות המס של כל הסדר כזה, לרבות מיסוי הצמדות וזכויות בנייה.
וכשנדרשת אסרטיביות, אנו פועלים מהר. בקשה לצו מניעה זמני בפני המפקח מוגשת אצלנו תוך ימים ממועד הפנייה, לצד תביעה עיקרית להריסה ולהשבת המצב לקדמותו, לתשלומי איזון ולדמי שימוש ראויים. אנו מייצגים גם את הצד שמנגד — בעלי דירות ונציגויות שקיבלו את הרוב הנדרש ומבקשים להתקדם בלי שמיעוט יעכב פרויקט שלם.
כן. היתר בנייה מסדיר את היחסים מול רשויות התכנון בלבד ואינו מקנה זכות קניינית ברכוש המשותף. בנייה על הרכוש המשותף או הצמדתו לדירה מסוימת דורשת את ההסכמות הקבועות בחוק המקרקעין. שכן שבנה עם היתר אך ללא הרוב הנדרש חשוף לתביעה בפני המפקח ולצו הריסה אזרחי.
לפי סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין נדרשת הסכמת בעלי שלושה רבעים מהדירות, שאליהן צמודים לפחות שני שלישים מהרכוש המשותף. כאשר מטרת הבנייה היא מרחב מוגן דירתי או קומתי, הרוב מופחת לשישים אחוזים מהדירות. הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה שלא לצורך הרחבה דורשת ככלל את הסכמת כל בעלי הדירות.
בעל דירה שלדירתו הוצמדו חלקים מהרכוש המשותף לצורך הרחבה חייב בתשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה, או שההרחבה המתאפשרת לו פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף. הסכום נקבע לפי חוות דעת שמאי מקרקעין. זהו סעד כספי עצמאי, ולעיתים הוא הפתרון המעשי היעיל יותר מדרישת הריסה.
למפקח על רישום מקרקעין, המוסמך לדון בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף. להחלטתו תוקף של פסק דין, האגרה נמוכה וההליך מהיר יחסית. המפקח מוסמך להורות על הפסקת בנייה, על הריסה והשבת מצב לקדמותו, לפסוק תשלומי איזון, דמי שימוש ראויים ופיצויים. על החלטתו ניתן לערער לבית המשפט המחוזי.
לא בהכרח, אך המצב מורכב יותר. ככל שהבנייה מתקדמת, המפקח שוקל את מידתיות ההריסה מול הנזק, ונוטה יותר לפסוק סעד כספי — תשלומי איזון, דמי שימוש ראויים ופיצוי על ירידת ערך — במקום הריסה. בנוסף מתחזקות טענות שיהוי והסכמה שבשתיקה. לכן יש לפנות מיד עם היוודע דבר הבנייה, ולא להמתין.
מיעוט אינו יכול לחסום החלטה שהתקבלה כדין. מומלץ לתעד את האסיפה ואת ההסכמות בכתב, לוודא שההחלטה אינה פוגעת בזכויות הבנייה היחסיות של המתנגד ושתשלומי האיזון הוסדרו, ולפעול לרישום ההצמדה בטאבו. במקרה של התנגדות מתמשכת ניתן לפנות למפקח לקבלת אישור ולהמשך הפרויקט.
צריכים ליווי משפטי?
