תביעות דמי תיווך וסכסוכים עם מתווכים

הסכסוכים הנפוצים — משני הצדדים

• לקוח שסגר עסקה ישירות מול המוכר לאחר שהמתווך הציג לו את הנכס — ה"עקיפה" הקלאסית.
• שני מתווכים הטוענים לזכאות באותה עסקה, כשכל אחד היה מעורב בשלב אחר.
• הפרת בלעדיות — הנכס נמכר בתקופת הבלעדיות באמצעות גורם אחר או ישירות.
• בלעדיות שנשללה משום שהמתווך לא ביצע את פעולות השיווק שהתקנות מחייבות.
• הזמנה בכתב פגומה או חסרה פרטי חובה, ותביעה המבוססת עליה.
• לקוח התובע את המתווך על אי גילוי מידע מהותי — חריגות בנייה, רטיבות, הליכים תלויים או זהות הבעלים.
• מתווך שערך זיכרון דברים או מסמך משפטי אחר, בניגוד לאיסור שבחוק, וגרם בכך נזק.
• מתווך שפעל בניגוד עניינים או שהיה לו עניין אישי בנכס ולא גילה זאת.

המלכודות שיש להכיר

• חתימה על הזמנה בלי לקרוא. רוכשים חותמים על טפסי הזמנה בכניסה לכל דירה. כל חתימה כזו היא התחייבות. יש לבדוק את תיאור הנכס, את שיעור דמי התיווך ואת מועד התשלום — ולא לחתום על טופס ריק.
• בלעדיות אוטומטית. תניית בלעדיות מוגבלת בזמן — בדירת מגורים לתקופה קצרה יחסית — והיא מותנית בביצוע פעולות שיווק שנקבעו בתקנות. מתווך שלא ביצע אותן עלול לאבד את הבלעדיות ואת הזכאות הנגזרת ממנה.
• הסתמכות על הבטחות בעל פה. הפחתת דמי התיווך, פטור במקרה מסוים או התניה כלשהי — כל אלה חייבים להיכתב. לצד שכנגד לא יהיה קושי להכחיש אותם בבית המשפט.
• מתווך שעורך מסמכים משפטיים. החוק אוסר על מתווך לערוך או לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה. זיכרון דברים שנערך בידי מתווך הוא מקור קבוע לסכסוכים — ולעיתים לאחריות אישית שלו.
• שתיקה בעקבות דרישת תשלום. מי שמקבל דרישה לדמי תיווך ואינו משיב, מקשה על עצמו. יש להשיב בכתב, לפרט את הטענות ולשמור את כל התיעוד מהתקופה הרלוונטית.
• מתווך שאינו בעל רישיון בתוקף. רישיון שפג או שלא חודש שולל את הזכאות מיסודה, גם כשהמתווך אכן היה הגורם היעיל וגם כשהלקוח הבטיח לשלם.

למה הליווי שלנו ייחודי בתיקי תיווך

למשרדנו היכרות בלתי שגרתית עם התחום הזה. עו"ד יצחק אלבז מכין מועמדים לבחינה הממשלתית בדיני מתווכים מטעם משרד המשפטים והוא מרצה מוערך בתחום — כלומר, החקיקה, התקנות והפסיקה שעליהן נסוב הסכסוך הן חומר שאנו מלמדים ולא רק מיישמים. המשמעות המעשית: אנו מזהים במהירות את נקודת התורפה בכל תיק, בין אם היא בהזמנה בכתב, בשרשרת הסיבתיות או בהתנהלות מול הלקוח.

אנו מייצגים את שני הצדדים. מתווכים ומשרדי תיווך פונים אלינו לגביית דמי תיווך שנשללו מהם בעקיפה, ואף לבניית תשתית חוזית שתמנע את הסכסוך הבא — טפסי הזמנה תקינים, נוסחי בלעדיות עם פעולות שיווק מתועדות, ונהלי תיעוד של סיורים ותכתובות. לקוחות פרטיים פונים אלינו כשהם נתבעים בגין עסקה שסגרו בעצמם, או כשהם ניזוקו מהתנהלות מתווך שלא גילה מידע מהותי.

ומכיוון שאנו משרד One-Stop-Shop בנדל"ן, תיק תיווך אצלנו לעולם אינו מנותק מהעסקה עצמה. לא פעם הסכסוך על דמי התיווך נולד יחד עם סכסוך על החוזה או על המס, ואנו מטפלים בשניהם יחד. וכשמדובר בסכומים קטנים יחסית, נאמר זאת בכנות ונציג את החלופות — פנייה מסודרת, גישור או תביעה קטנה — במקום לגרור את הלקוח להליך שעלותו עולה על שוויו.