הבטחת כספי רוכשי דירות מקבלן – ללכת על הצד הבטוח

אתם עומדים לרכוש את דירת החלומות שלכם, על הנייר, והיא תהיה מוכנה בעוד שנתיים. אתם אפילו משלמים סכום נאה לקבלן כשאתם חותמים על חוזה המכר.

אבל מה קורה במידה והקבלן פושט רגל או מחליט לברוח עם הכסף שלכם?

לפיכך, ברכישת דירת מגורים חדשה, על הקבלן לספק לרוכשי הדירות ערבויות לכספים שישולמו על חשבון הדירה. נהוג לחשוב כי על הקבלן לתת ערבות בנקאית וזו בלבד, אך מסתבר שלא כך הדבר: החוק במדינת ישראל מאפשר לקבלן לספק ערבויות לכספי רוכשי הדירות במספר דרכים שונות, כמו:

1. ביטוח – באפשרות חברת הבנייה לרכוש פוליסת ביטוח להבטחת כספי הקונה, כך שבמידה ואין באפשרותה להשלים את הפרויקט, כספי הקונים יוחזרו על ידי חברת הביטוח.
2. שיעבוד – על חברת הבנייה לשעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתא ראשונה לטובת הקונה.
3. רישום הערת אזהרה – על חברת הבנייה לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה, ובלבד שלא קיימת הערת אזהרה קודמת.
4. העברת בעלות יחסית על שם הקונה – אופציה זו מבטאת מצב שבו הבעלות החלקית משקפת את החלק היחסי מהמחיר הכולל שהקונה שילם – אופציה הנהוגה ביהודה ושומרון.

מה שהביא את המחוקק הישראלי לתקן את חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) ולהסדיר את נושא הערבויות הוא, כזכור, פרשת חפציבה.

בשיאה חברת חפציבה הייתה אחראית לכ-10% מכלל הבנייה למגורים במדינת ישראל. מודל החברה היה לבנות דירות קטנות ובכמויות גדולות. בשנת 2007 נקלעה החברה לקשיים כלכליים, ועם קריסתה חובותיה נאמדו בכ-1.5 מיליארד ש"ח. בעקבות המשבר, חלק מרוכשי הדירות נקלעו לקשיים חמורים שכן שילמו לחברה כספים רבים ללא קבלת ערבויות מתאימות.

על אף התיקון שביצע המחוקק בשנת 2008 בנושא, עדיין קיימים סיכונים שיש לקחת בחשבון. לאור מגוון הדרכים להבטיח את כספך, יש לבחון באופן מקצועי ועל ידי עורך דין שמתמחה בתחום, האם הבטוחות המסופקות לרוכש עולות בקנה אחד עם לשון החוק והאם הבטוחה הניתנת מגלמת את הסיכון אותו הקונה מוכן לקחת.

בניגוד למה שנהוג לחשוב, רכישת דירה מקבלן היא עסקה מורכבת, ואין להקל ראש בחשיבות בחירת איש המקצוע שילווה אתכם משפטית לאורך המסע לקניית הדירה. עורך דין מקצועי יבחן בין היתר את הבטוחות הניתנות לך וישקף לך באופן בהיר ונכון את ההשלכות האפשריות של כל אחת מהחלופות.