Accueil / Immobilier / Avocat pour Olim Hadashim | Achat immobilier en Israël après l’aliyah
Faire son aliyah, c’est entamer un nouveau chapitre — mais c’est aussi entrer dans un système juridique et fiscal entièrement nouveau, en hébreu, avec des règles spécifiques qui peuvent vous faire gagner des dizaines de milliers de shekels… ou les perdre. Le statut d’Olé Hadash ouvre des avantages fiscaux uniques pour l’achat de votre logement en Israël : un taux de taxe d’acquisition préférentiel, applicable d’un an avant votre alyah jusqu’à sept ans après. Bien utilisé, ce barème peut diviser votre facture fiscale par dix par rapport à un acheteur classique.
Le cabinet Elbaz & Elkayam Law Office accompagne depuis plus de quinze ans les nouveaux Olim francophones venus de France, de Belgique, de Suisse et du Canada. Maître Isaac Elbaz, lui-même francophone et expert en fiscalité immobilière, sait précisément quand activer le statut Oleh pour optimiser, comment l’articuler en fonction de votre situation personnelle, et comment éviter les pièges de la double imposition franco-israélienne. Notre approche One-Stop-Shop intègre dans un seul cabinet la transaction, la fiscalité et le suivi post-aliyah.
Beaucoup d’Olim Hadashim découvrent trop tard qu’ils n’ont pas profité du barème préférentiel — ou qu’ils ont choisi une voie moins favorable que celle ouverte par le droit commun. Voici les pièges majeurs :
Le cabinet Elbaz & Elkayam est l’un des rares cabinets israéliens à concentrer dans un même bureau l’expertise fiscale Oleh, la transaction immobilière classique, le financement bancaire et le suivi long terme — le tout en français.
Les deux. Le barème Olé Hadash s’applique d’un an avant votre aliyah officielle jusqu’à sept ans après. La fenêtre la plus stratégique dépend de plusieurs facteurs : disponibilité du bien, achat sur plan ou dans le marché libre, cours de change EUR/ILS, statut fiscal au moment de l’achat. Nous modélisons les scénarios pour identifier le moment optimal.
Pas forcément. Sur un bien à moins d’environ 1,98 million ₪, le primo accédant résident est exonérée totalement, et de ce fait nous recommandons d’utiliser le calcul du primo accédant israélien pour éviter de gâcher l’avantage du Oleh Hadash. Au-delà, le calcul devient complexe et dépend du seuil exact. Notre cabinet effectue systématiquement le double calcul pour garantir le choix le plus favorable. Voir aussi notre page sur la fiscalité de l’Olé Hadash.
Le barème Olé peut être utilisé pour un seul bien résidentiel pendant la fenêtre de 7 ans. Un Oleh qui a déjà acheté son logement principal sous taux Oleh ne pourra pas réutiliser le barème pour un second bien locatif au taux préférentiel — celui-ci sera taxé au régime investisseur classique (8 %, puis 10 %).
Si vous repartez sans avoir établi de centre des intérêts vitaux en Israël, le fisc israélien peut requalifier votre statut, vous priver du barème Oleh primo accédant rétroactivement et exiger le complément de Mas Rechisha avec intérêts. Une installation effective et documentée est essentielle.
L’exonération du primo accédant résident israélien pour la plus-value est ouverte aux Olim devenus résidents si le bien est leur unique logement et a été détenu suffisamment longtemps (18 mois et plus, sous conditions). Notre page sur le Mas Shevach et celle sur l’exonération linéaire détaillent les conditions.
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