Accueil / Immobilier /Avocat pour francophones résidant à l’étranger | Achat immobilier en Israël
Acheter un bien immobilier en Israël depuis Paris, Bruxelles, Genève ou Montréal soulève des défis que les acheteurs israéliens ne rencontrent jamais. Vous devez signer des actes en hébreu sans maîtriser la langue, comprendre des règles fiscales spécifiques aux « Toshav Houtz » (résidents fiscaux étrangers), gérer des virements internationaux soumis à la conformité bancaire israélienne, et vous coordonner à distance avec un notaire, un agent immobilier, un banquier et l’administration fiscale israélienne. Une seule erreur — une mauvaise déclaration de résidence fiscale, un délai d’aliyah dépassé — peut transformer votre projet patrimonial en cauchemar fiscal et juridique.
Le cabinet Elbaz & Elkayam Law Office accompagne depuis plus de quinze ans les francophones de l’étranger qui investissent en Israël : résidence secondaire à Jérusalem, Tel-Aviv, Netanya, Ashdod ou Raanana, investissement locatif, bien préparant une future aliyah, ou résidence pour parents âgés. Notre approche One-Stop-Shop intègre dans un seul cabinet la transaction immobilière, la fiscalité israélienne et le contentieux éventuel — pour vous éviter de devoir coordonner une équipe de professionnels dans deux pays différents.
Acheter en Israël depuis l’étranger n’est juridiquement pas plus complexe qu’acheter localement, mais les implications fiscales et procédurales sont radicalement différentes. Voici les six erreurs les plus fréquentes :
Le cabinet Elbaz & Elkayam est conçu sur mesure pour les francophones non-résidents. Tout le service client se déroule en français, mais l’intégralité de la procédure judiciaire et administrative est conduite en hébreu par nos avocats israéliens.
Oui, intégralement. La signature du contrat d’acquisition peut être réalisée par procuration, signée chez un notaire en France et apostillée ou signée via notaire israélien de passage en France. Il existe aussi la possibilité de signer, lors de votre passage en Israël, une procuration au profit de notre cabinet, dans l’éventualité d’une transaction future. Notre cabinet rédige une procuration précise, conforme aux exigences du Cadastre israélien, et coordonne l’ensemble de la procédure à distance. Vous n’avez besoin de venir en Israël qu’au moment de la prise de possession, voire jamais si vous le préférez.
En tant que résident étranger, vous payez 8 % sur la tranche jusqu’à 6 055 070 ₪ et 10 % au-delà — dès le premier shekel, même pour votre unique bien en Israël. Une stratégie d’alyah bien coordonnée peut ramener cette charge à quelques milliers d’euros. Notre page sur la fiscalité des résidents étrangers détaille les schémas d’optimisation.
Oui, mais à des conditions plus restrictives qu’un résident israélien. Le financement maximum est généralement de 50 % de la valeur du bien (contre 75 % pour un détenteur de nationalité israélienne), et les banques exigent un dossier complet de revenus, patrimoine et historique de crédit du pays de résidence.
Carte d’identité française et passeport français en cours, numéro fiscal français, justificatif de domicile récent, derniers avis d’imposition (preuve du statut de résident fiscal), justificatif de l’origine des fonds (épargne, vente immobilière, donation, succession), et attestation bancaire de la banque française. Nous fournissons une liste personnalisée selon votre projet.
À la revente, vous serez redevable de l’impôt sur la plus-value en Israël. Le taux peut être ramené à 0 % grâce au calcul linéaire optimisé si le bien a été acquis avant 2014, ou à un taux progressif modéré dans les autres cas via déductions fiscales. Notre page sur l’exonération linéaire optimisée et celle sur le l’impôt sur la plus-value détaillent les schémas. Une stratégie de cession bien préparée dès l’achat permet d’économiser des dizaines de milliers d’euros.
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