Accueil / Immobilier /Achat immobilier sur plan en Israël
L’achat sur plan constitue l’une des opérations immobilières les plus courantes mais aussi les plus complexes du marché israélien. Le cabinet Elbaz & Elkayam vous accompagne en français à chaque étape, de la vérification du contrat de promoteur jusqu’à la livraison effective des clés.
Acheter un appartement sur plan en Israël séduit la clientèle francophone par la perspective d’un prix fixé en amont, de paiements échelonnés sur la durée des travaux et d’un bien neuf parfaitement aux normes. Cette opération comporte cependant des spécificités qui n’existent ni en France ni en Belgique : absence de notaire en Israël, contrats de plus de dizaines pages rédigés exclusivement en hébreu, mécanismes de garantie bancaire propres à la loi israélienne, versements liés à des index mensuels, et déclarations fiscales à effectuer avant même la livraison du bien.
Notre cabinet francophone accompagne ses clients sur l’intégralité de l’opération : analyse du contrat type imposé par le promoteur, négociation des amendements protecteurs, vérification de l’existence et de la couverture réelle de la garantie bancaire, suivi des appels de fonds, contrôle des retards de livraison.
Vous bénéficiez d’un service en français pour la compréhension et la prise de décision, tandis que toute la procédure officielle est conduite en hébreu par nos avocats inscrits au Barreau d’Israël. Vous recevez un seul interlocuteur, capable de traiter en parallèle les aspects contractuels, fiscaux (Mas Rechisha, Mas Shevach futur) et contentieux éventuels.
Sans accompagnement spécialisé, l’acquéreur d’un appartement de première main s’expose à des risques significatifs. Voici les pièges les plus fréquemment rencontrés par notre cabinet :
Le cabinet Elbaz & Elkayam est l’un des rares cabinets israéliens à proposer un service intégralement francophone qui couvre les trois dimensions critiques d’un achat sur plan : le droit immobilier contractuel, la fiscalité (Me Isaac Elbaz) et le financement bancaire (Me Ohad Elkayam). Cette approche One-Stop-Shop évite à nos clients de coordonner plusieurs intervenants et garantit une cohérence stratégique tout au long de l’opération.
Notre méthodologie en quatre étapes :
Notre cabinet, partenaire agréé du ministère israélien de la Justice depuis plusieurs années pour la formation des agents immobiliers et leur présentation à l’examen national, possède une connaissance pointue des pratiques de marché et des promoteurs avec lesquels il convient ou non de contracter.
Le mécanisme israélien ressemble à la VEFA française mais s’en distingue par l’absence de notaire, par une garantie financière exclusivement bancaire (et non du type Garantie Financière d’Achèvement) et par un encadrement légal spécifique issu de la loi sur la vente d’appartements de 1974 et de l’amendement 9 de 2017. La logique économique est proche, mais la procédure et les protections diffèrent radicalement.
Oui, par procuration notariée légalisée par apostille. Notre cabinet rédige la procuration en hébreu et en français, organise sa signature devant un notaire local, et représente le client à la signature en Israël. Cette pratique est extrêmement courante pour notre clientèle francophone et n’altère en rien la validité de l’opération.
Les résidents étrangers sont taxés au taux de 8 % à 10 % dès le premier shekel, sans bénéficier des paliers réduits applicables aux résidents israéliens primo-accédants. Une optimisation est cependant possible si vous prévoyez de faire votre Alyah dans les deux ans suivant l’achat. Pour le détail, consultez notre page dédiée à la fiscalité des résidents étrangers et à la taxe d’acquisition.
Oui, et c’est l’une des erreurs les plus coûteuses commises par les acheteurs francophones. Un bon de commande suffisamment précis est engageant pour vous (mais pas toujours engageant pour le promoteur). Ne signez jamais ce document sans qu’il ait été préalablement examiné par votre avocat, qui peut vous apporter des éclaircissements sur certaines clauses nécessaires a une bonne mise en place juridique.
C’est précisément la situation contre laquelle la garantie bancaire vous protège. Si elle est correctement délivrée, vous pouvez la mobiliser pour récupérer l’intégralité des sommes versées au réel. Notre rôle est de vérifier en amont que cette garantie couvre bien la totalité de vos paiements et reste valable jusqu’à l’inscription cadastrale en votre nom.
Besoin d’un accompagnement juridique dans le domaine de l’immobilier en Israel?
Contactez le cabinet Elbaz & Elkayam pour une consultation personnalisée.
