בית / דיני מקרקעין / חברות אחזקה בנדל"ן
משקיעים, משפחות ו-family offices שוקלים להחזיק נדל"ן בישראל באמצעות חברה, כדי לנהל, לממן ולהוריש את הנכסים בצורה מסודרת. הם פונים אלינו כדי לבדוק אם המבנה באמת חוסך מס – או רק נראה כך – ולהקים אותו נכון מההתחלה.
חברה שמחזיקה בנכסי מקרקעין נכנסת למשטר מס שונה מזה של יחיד, כמעט בכל שלב. ברכישה, חברה אינה יכולה ליהנות ממדרגות "דירה יחידה", ולכן משלמת על דירת מגורים מס רכישה של 8% מהשקל הראשון ו-10% מעל מדרגה עליונה, ועל קרקע או נכס מסחרי – ככלל 6%. בהחזקה, הכנסות השכירות ממוסות במס חברות, ולא במסלולי המיסוי המיוחדים ליחידים. ובמכירה, הרווח ממוסה בחברה, ושוב – בעת חלוקתו לבעלי המניות.
מנגד, למבנה חברתי יש יתרונות אמיתיים: הפרדה בין הנכסים לבין הבעלים, ניהול משותף של שותפים או בני משפחה, גמישות במימון, דחיית מס על רווחים שנשארים בחברה, ובמקרים של משקיעים מחו"ל – תיאום עם מבנה אחזקות קיים במדינת המגורים. חברה שעיקר נכסיה מקרקעין נחשבת גם "איגוד מקרקעין", ומכירת מניותיה ממוסה לפי חוק מיסוי מקרקעין.
ליווי של עורך דין מיסוי מקרקעין מאפשר להשוות בין החזקה אישית להחזקה בחברה על בסיס מספרים, להקים את החברה ואת חשבון הבנק, להעביר נכסים קיימים לחברה במסלול פטור כשהתנאים מתקיימים, ולתכנן את היציאה – מכירת נכס, מכירת מניות או פירוק – כבר ביום הכניסה.
משפחה מחזיקה שלוש דירות להשכרה על שמות בני משפחה שונים, ושוקלת לרכז אותן בחברה משפחתית. בבדיקה השוואתית התברר שהחזקה אישית, בשילוב מסלולי המס המיוחדים לשכירות למגורים, חסכונית יותר ברמת ההכנסה השוטפת – ואילו חברה עשויה להתאים לרכישות העתידיות שהמשפחה מתכננת, במימון בנקאי ובשותפות עם צד שלישי. ההמלצה הייתה מבנה משולב: הדירות הקיימות נשארו בבעלות אישית, והרכישות החדשות ייעשו בחברה.
המשרד פועל במודל One Stop Shop של שלוש מחלקות משולבות: מחלקת עסקאות הנדל"ן בניהול עו"ד הדסה כהן, מחלקת מיסוי המקרקעין בניהול עו"ד יצחק אלבז, ומחלקת הליטיגציה הנדל"נית בניהול עו"ד אוהד אלקיים. עבור חברת אחזקה זה אומר כתובת אחת להקמת החברה, לרכישת הנכסים ולרישומם, לתכנון המס, ולייצוג בסכסוכים עם שוכרים, שותפים או קבלנים.
חברה, ישראלית או זרה, משלמת על דירת מגורים מס רכישה של 8% על חלק השווי עד מדרגה עליונה ו-10% מעליה, מהשקל הראשון. על קרקע, משרד, חנות או נכס שאינו למגורים, השיעור הוא ככלל 6% מהשווי. לחברה אין מדרגת פטור ואין מעמד "דירה יחידה". המדרגה העדכנית מופיעה בסימולטור מס הרכישה.
אין תשובה אחת. חברה מאפשרת הפרדה, ניהול משותף ודחיית מס על רווחים שנשארים בה, אך היא מאבדת את מסלולי המיסוי המיוחדים ליחידים בשכירות למגורים, ורווח שמחולק ממוסה פעמיים. ההחלטה תלויה בהיקף ההשקעה, במימון, בתוכניות היציאה ובמעמד הבעלים. אנחנו מבצעים השוואה מספרית לפני שממליצים.
בתנאים מסוימים כן. החוק מאפשר העברת זכות במקרקעין לחברה בתמורה למניות בלי תשלום מס שבח במועד ההעברה, כשהמעבירים מחזיקים בחברה והתנאים נשמרים לאורך התקופה הקבועה. המס נדחה ואינו נמחק. יש לבחון את כל התנאים לפני ההעברה.
חברה או גוף אחר שעיקר נכסיו הם זכויות במקרקעין. מכירת מניות באיגוד כזה ממוסה לפי חוק מיסוי מקרקעין, כמו מכירת הנכס עצמו, בכפוף לכללים מיוחדים. לכן גם מי שמוכר "רק מניות" בחברה שמחזיקה נכסים צריך לדווח לרשות מיסוי המקרקעין.
לא. חברה בת ישראלית של חברת אחזקות זרה משלמת מס רכישה כמו כל חברה. יתרונות אפשריים נבחנים במישור מיסוי הרווחים והדיבידנדים, לפי הדין במדינת החברה האם ולפי אמנת המס. הטבות אישיות כמו הטבת העולה אינן חלות על חברות.
בדרך כלל: תעודת התאגדות ותמצית רישום עדכנית, תקנון, החלטת דירקטוריון המאשרת את העסקה ומסמיכה מורשי חתימה, וייפוי כוח לעורך הדין בישראל – כולם מאומתים כדין, למשל באפוסטיל. אנחנו מכינים את הנוסחים ומתאמים את האימות, כדי שהרישום בטאבו ובבנק לא יתעכב.
צריכים ליווי משפטי?
