בית / דיני מקרקעין / מיסוי מתנות במקרקעין
העברת דירה לילדים עוד בחיים היא אחת הדרכים הנפוצות לעזור להם ולתכנן את העברת הרכוש במשפחה. משפחות פונות אלינו כדי לעשות את זה בעלות המס הנמוכה ביותר, בלי ליצור מלכודות לעתיד ובלי לפגוע בזכויות של אף אחד מבני המשפחה.
החוק מעניק להעברות במשפחה מעמד מועדף: סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח העברה ללא תמורה ל"קרוב", והמקבל משלם ככלל רק שליש ממס הרכישה הרגיל. ובהעברה בין בני זוג, בתנאים מסוימים, אין מס כלל. על פניו – פתרון פשוט וזול.
אבל מתנה במקרקעין היא החלטה שקשה לחזור ממנה, והמחיר האמיתי שלה נקבע לרוב שנים אחר כך. המקבל "נכנס לנעלי" הנותן: יום הרכישה ושווי הרכישה של הנותן הם שיקבעו את מס השבח כשהמקבל ימכור. החוק מטיל על מקבל המתנה תקופת צינון לפני שיוכל למכור את הדירה בפטור כדירה יחידה. המתנה עשויה לפגוע במעמד "דירה יחידה" של המקבל ברכישה עתידית. ורשות המסים בודקת שמדובר במתנה אמיתית, ולא במכירה במסווה.
ליווי של עורך דין מיסוי מקרקעין מאפשר לבחון אם מתנה היא הדרך הנכונה – או שמא עדיף מכירה, צוואה או מבנה אחר – לנסח חוזה מתנה שמגן על הנותן (כמו שמירת זכות מגורים), לדווח לרשות המסים במועד, ולרשום את ההעברה בטאבו.
הורים מבקשים להעביר דירה להשקעה לבתם, שמתכננת למכור אותה בתוך שנתיים כדי לממן רכישת דירה משלה. במתנה, ההורים פטורים ממס שבח והבת משלמת שליש ממס הרכישה – אבל אם תמכור בתוך תקופת הצינון, תחויב במס שבח מלא לפי יום הרכישה המקורי של ההורים. בבדיקה השוואתית הוצגו למשפחה שלוש חלופות: מתנה והמתנה, מכירה ישירה של ההורים ומתנה של התמורה, או שילוב של חלופות אלה. ההחלטה התקבלה על בסיס המספרים ולוח הזמנים של המשפחה.
המשרד פועל במודל One Stop Shop של שלוש מחלקות משולבות: מחלקת עסקאות הנדל"ן בניהול עו"ד הדסה כהן, מחלקת מיסוי המקרקעין בניהול עו"ד יצחק אלבז, ומחלקת הליטיגציה הנדל"נית בניהול עו"ד אוהד אלקיים. במתנות, מחלקת העסקאות – בראשות עו"ד הדסה כהן, שמרכזת גם את ההיבטים המשפחתיים הנלווים לעסקאות – מנסחת את חוזה המתנה ואת ההגנות לנותן, מחלקת המיסוי מבטיחה את הפטורים, ומחלקת הליטיגציה עומדת לצדכם אם מתעוררת מחלוקת במשפחה או מול רשות המסים.
הנותן פטור ככלל ממס שבח כשהמתנה ניתנת לקרוב כהגדרתו בחוק. המקבל משלם בדרך כלל שליש ממס הרכישה שהיה משלם ברכישה רגילה, לפי מעמדו – דירה יחידה, דירה נוספת או תושב חוץ. המס האמיתי עשוי להופיע בעתיד, כשהמקבל ימכור את הדירה, לפי יום הרכישה ושווי הרכישה של הנותן.
לעניין הפטור ממס שבח, קרוב הוא בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצא של בן הזוג ובני זוגם של כל אלה. אח או אחות נכללים רק בנסיבות מסוימות, כמו כשהנכס הגיע לנותן מהוריו. לעניין שליש ממס הרכישה, ההגדרה שונה במקצת. לכן יש לבדוק את שני המסים בנפרד.
כדי למכור בפטור כדירה יחידה, מקבל המתנה צריך להמתין שלוש שנים מיום המתנה אם גר בדירה, או ארבע שנים אם לא גר בה. כשהמקבל קטין, תקופת ההמתנה נמנית מהיום שבו מלאו לו 18. מכירה לפני כן תחויב ככלל במס שבח, אלא אם חל פטור אחר.
העברה בין בני זוג פטורה ממס שבח, ובתנאים מסוימים גם ממס רכישה – למשל כשמדובר בדירת המגורים של בני הזוג. בנכסים אחרים עשוי לחול שליש ממס הרכישה. יש לבחון גם את השלכות ההעברה על הסכם ממון, אם קיים, ועל חלוקת הרכוש העתידית.
כן. עם זאת, תושב חוץ משלם מס רכישה לפי מדרגות דירה נוספת, ולכן שליש המס יחושב לפי מדרגות אלה ולא לפי מדרגות דירה יחידה. אם המקבל מתכנן לעלות או לחזור לישראל, כדאי לתאם את מועד המתנה עם מועד שינוי התושבות.
מתנה מעבירה את הבעלות כבר עכשיו, עם השלכות מס מיידיות ועתידיות, ובדרך כלל אי אפשר לחזור ממנה. הורשה בצוואה נכנסת לתוקף רק לאחר הפטירה, אינה חייבת במס בעת קבלתה, וקיים לגביה פטור ממס שבח ליורשים בתנאים מסוימים. הבחירה תלויה במטרות המשפחה ובלוח הזמנים.
צריכים ליווי משפטי?
