בית / דיני מקרקעין / מיסוי עסקאות מקרקעין ביהודה ושומרון
בית ביהודה ושומרון הוא חלום של משפחות רבות, אבל המיסוי של העסקה שונה לא פעם ממה שמכירים בתוך הקו הירוק – בעיקר כשרוכשים מגרש ובונים עליו. לכן משפחות וזוגות צעירים פונים אלינו כדי להבין כמה מס ישלמו באמת, ואיך לדווח על העסקה נכון מהיום הראשון.
סעיף 16א לחוק מיסוי מקרקעין מחיל את חובות המס הישראליות גם על ישראלי שרוכש או מוכר זכות במקרקעין באזור יהודה ושומרון. כלומר, מס רכישה ומס שבח חלים גם על עסקאות ביישובים, והדיווח נעשה למשרדי מיסוי המקרקעין בישראל. לצד זאת, העסקה כפופה לדין המקומי – הדין הירדני, צווי המפקד הצבאי והנחיות המנהל האזרחי – ולאגרות הנגבות לפיו. החוק קובע מנגנון שנועד למנוע כפל מס, ויש לדעת להפעיל אותו.
אבל הקושי המרכזי נמצא במבנה העסקאות. ביישובים רבים הקרקע אינה נמכרת כלל, אלא מוקצית בהרשאה מסוג "בר רשות" מהחטיבה להתיישבות או מגורם מיישב אחר, ולעיתים בחבילה אחת עם הסכם פיתוח ובנייה מול אגודה, חברה משכנת או קבלן. כאן עולה השאלה החשובה ביותר: מהו שווי הזכות במקרקעין שעליו ישולם מס הרכישה, ומה נחשב שירותי בנייה שאינם חלק מהשווי הזה.
ליווי של עורך דין מיסוי מקרקעין שמכיר את האזור מאפשר לנתח את מבנה העסקה, לפצל נכון בין רכיב הקרקע לרכיב הבנייה, לדווח בזמן ובצורה שתחזיק מעמד מול פקיד השומה, ולבקש את ההקלות שמגיעות לכם – כמו מדרגות דירה יחידה, כשהן חלות.
בעסקה שבה רוכשים זכות בקרקע ובמקביל מתקשרים לבניית בית עליה, מס הרכישה מחושב ככלל על שווי הזכות בקרקע במועד הרכישה, ולא על מלוא עלות הבית העתידי. שירותי הבנייה שיינתנו בהמשך אינם "רכישת זכות במקרקעין". אבל כשהקרקע והבנייה נמכרות כחבילה אחת מאותו גורם, רשות המסים עשויה לראות בכך רכישת דירה בנויה – ולחייב במס על השווי כולו.
כשהזכות מוקצית בתמורה סמלית או בלי תמורה, והרוכש משלם בעיקר הוצאות פיתוח, מיסוי מקרקעין בוחן את מצב הפיתוח של המגרש ביום הרכישה: אילו תשתיות כבר בוצעו – כבישים, מים, ביוב, חשמל – ובאיזה שיעור מהעבודות הכוללות. שיעור הפיתוח שבוצע משפיע על השווי שנקבע למגרש, ולכן על מס הרכישה. הצגה מבוססת של אחוזי הפיתוח, בתמיכת מסמכי הגורם המיישב ואומדן העלויות, היא לב התכנון.
זוג צעיר מתקבל ליישוב קהילתי, חותם על הסכם בר רשות לקבלת מגרש ומתחייב לשלם הוצאות פיתוח, ובמקביל מתקשר עם קבלן לבניית הבית. במועד החתימה בוצעו במגרש רק חלק מעבודות התשתית. במקום לדווח באופן כללי, הכנו תיק שכלל את הסכם הפיתוח, אישור הגורם המיישב על שלב העבודות ופירוט העלויות, והפרדנו בין רכיב הקרקע לבין הסכם הבנייה. כך נקבע שווי המגרש לפי מצבו בפועל ביום הרכישה, ולא לפי עלות הבית המוגמר.
המשרד פועל במודל One Stop Shop של שלוש מחלקות משולבות: מחלקת עסקאות הנדל"ן בניהול עו"ד הדסה כהן, מחלקת מיסוי המקרקעין בניהול עו"ד יצחק אלבז, ומחלקת הליטיגציה הנדל"נית בניהול עו"ד אוהד אלקיים. עבור עסקה באזור זה יתרון מובהק: מחלקת העסקאות בודקת את הזכויות ואת ההסכמים מול הגורמים המיישבים, מחלקת המיסוי קובעת את השווי ואת הדיווח, ומחלקת הליטיגציה מלווה השגות ועררים, וסכסוכים מול קבלנים או אגודות.
כן. סעיף 16א לחוק מיסוי מקרקעין מחיל את חובות המס הישראליות על ישראלי שרוכש או מוכר זכות במקרקעין באזור, ולכן מס רכישה ומס שבח חלים כמו בתוך הקו הירוק, כולל הפטורים וההקלות הרגילים. בנוסף חלות אגרות לפי הדין המקומי, והחוק כולל מנגנון שנועד למנוע כפל מס בגינן.
ככלל, המס מחושב על שווי הזכות בקרקע ביום הרכישה, ולא על עלות הבית שייבנה. שווי המגרש נקבע בין היתר לפי מצב הפיתוח באותו יום – אילו תשתיות כבר בוצעו ובאיזה שיעור. כשהקרקע והבנייה נמכרות כחבילה אחת, רשות המסים עשויה לחייב על השווי כולו. לכן מבנה ההסכמים והתיעוד קובעים את התוצאה.
הסכם בר רשות מדווח לעיתים בשווי אפס, כי הקרקע עצמה ניתנת בלי תמורה. עם זאת, מיסוי מקרקעין עשוי לראות בהוצאות הפיתוח ששולמו חלק משווי המגרש, ולשום אותו בהתאם. הצגה מבוססת של אחוזי הפיתוח שבוצעו ביום הרכישה, ושל הפרדה בין פיתוח לבנייה, יכולה להשפיע משמעותית על המס.
כן. לעניין מס רכישה ומס שבח, דירות מגורים באזור יהודה ושומרון נספרות יחד עם דירות בישראל. מי שמחזיק בדירה ביישוב ורוכש דירה נוספת, בכל מקום בארץ, עשוי לשלם מס כרוכש דירה נוספת – אלא אם כן יתכנן מכירה במסלול דירה חליפית, או יעמוד בחריג אחר.
רישום זכויות בלשכות רישום המקרקעין באזור כרוך באגרות לפי הדין המקומי. כדי למנוע כפל מס, החוק מאפשר לקזז אגרות ששולמו מסכומי המס הישראלי, בתנאים הקבועים. הקיזוז אינו אוטומטי – יש לתעד את התשלום ולדרוש אותו במסגרת הדיווח או השומה.
לפני החתימה על ההסכם הראשון – הסכם ההרשאה, הסכם הפיתוח או הסכם הבנייה. בשלב הזה עדיין אפשר לקבוע את מבנה העסקה, להפריד בין רכיבים ולהכין את התיעוד שישמש מול מיסוי מקרקעין. פנייה לאחר הדיווח עדיין אפשרית, לצורך השגה או תיקון שומה, אך טווח הפעולה מצומצם יותר.
צריכים ליווי משפטי?
