בית / דיני מקרקעין / מס שבח
מכירת דירה היא לרוב העסקה הכספית הגדולה בחייו של אדם, ומס השבח יכול לגרוע ממנה רבע מהרווח – או לא כלום, אם העסקה בנויה נכון. לכן מוכרים פונים אלינו עוד לפני שהם מפרסמים את הנכס, כדי לדעת מה יישאר להם ביד ואיך להגדיל את הסכום הזה כחוק.
מס שבח מוטל על הרווח ממכירת זכות במקרקעין – ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה המתואם למדד, בניכוי הוצאות מוכרות. שיעור המס הכללי על שבח ריאלי של יחיד הוא 25%, ובמצבים מסוימים מתווסף לו גם מס יסף. אלא שבפועל, לא מעט מוכרים משלמים הרבה פחות – ולפעמים אפס – בזכות פטורים, חישובים מיטיבים וניכויים שהחוק מאפשר.
הבעיה היא שהפטורים האלה מותנים, מתנגשים זה בזה ולעיתים מוציאים זה את זה. פטור לדירה יחידה מחייב עמידה בתנאי תקופת החזקה ובתנאי "יחידות" שנבחנים ביחס לכל התא המשפחתי. דירה יקרה במיוחד חייבת במס על החלק שמעל תקרת הפטור. דירה שנרכשה לפני 2014 עשויה ליהנות מחישוב ליניארי מוטב גם כשאינה יחידה. ודירה שהתקבלה בירושה או במתנה נבחנת לפי כללים מיוחדים, לעיתים לפי זכויות הנותן או המוריש.
ליווי של עורך דין מס שבח מאפשר לבחור את המסלול המשתלם, לתזמן את המכירה (למשל ביחס לרכישת דירה חליפית), לאסוף את כל ההוצאות המוכרות, להגיש שומה עצמית מדויקת במערכת המייצגים, ולעמוד מול מנהל מיסוי המקרקעין עד לקבלת האישורים לרישום. כך נמנעים גם מעיכוב בקבלת הכספים מהקונה, שמחזיק לעיתים חלק מהתמורה עד להמצאת האישורים.
בני זוג מחזיקים בשתי דירות: דירת מגורים שנרכשה לפני שנים רבות, ודירה קטנה שנקנתה כהשקעה לפני כמה שנים. הם מתכננים למכור את שתיהן בתוך שנתיים. אם ימכרו קודם את דירת ההשקעה, היא לא תהיה דירתם היחידה ותחויב במס מלא. אם ימכרו קודם את דירת המגורים הישנה, ייתכן שתיהנה מחישוב ליניארי מוטב, ואחר כך דירת ההשקעה – שתהיה אז דירתם היחידה – עשויה להימכר בפטור מלא אם יתקיימו התנאים. סדר המכירות לבדו עשוי לשנות את המס בסכומים ניכרים.
המשרד פועל במודל One Stop Shop של שלוש מחלקות משולבות: מחלקת עסקאות הנדל"ן בניהול עו"ד הדסה כהן, מחלקת מיסוי המקרקעין בניהול עו"ד יצחק אלבז, ומחלקת הליטיגציה הנדל"נית בניהול עו"ד אוהד אלקיים. עבור המוכר, זה אומר שהסכם המכר מנוסח כבר עם מנגנוני המקדמות, העיכבונות והאישורים הנכונים, ושאם הקונה מפר את ההסכם או שרשות המסים מוציאה שומה שגויה – הצוות שמכיר את התיק ממשיך לטפל בו.
מחשבים את ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה, מתאמים את שווי הרכישה למדד, ומנכים הוצאות מוכרות כמו מס רכישה, שכר טרחה, דמי תיווך והוצאות השבחה. על השבח הריאלי שמתקבל חל ככלל מס של 25% ליחיד, בכפוף לפטורים ולחישובים מיטיבים. להערכה ראשונית – סימולטור מס השבח שבאתר; לחישוב מחייב – שומה עצמית מקצועית.
הפטור הנפוץ ביותר ניתן למוכר דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה, בכפוף לתקופת החזקה של 18 חודשים ולתקרת שווי. פטורים נוספים קיימים ליורשים בתנאים מסוימים, להעברות ללא תמורה בין קרובים, להתחדשות עירונית ולמצבים מיוחדים נוספים. גם כשאין פטור מלא, חישוב ליניארי מוטב עשוי להפחית את המס באופן ניכר.
ככלל כן, שכן הפטור לדירה יחידה אינו חל. עם זאת, אם הדירה נרכשה לפני 1.1.2014, ייתכן שרק השבח שנצבר מאז חייב במס. בנוסף, מי שרכש דירה חליפית ומוכר את הדירה הישנה בתוך התקופה הקבועה בחוק יכול לשמור על הפטור. לגבי מוכרים בעלי הכנסות גבוהות – יש לבחון גם מס יסף.
ההצהרה והשומה העצמית מוגשות בתוך 30 יום מיום המכירה, כלומר מיום החתימה על ההסכם המחייב. המס משולם בתוך פרק זמן קצוב מיום המכירה, ובדרך כלל הקונה מעביר חלק מהתמורה כמקדמה על חשבון המס, או מעכב אותו עד להצגת אישור. תכנון נכון של מנגנון התשלומים בחוזה מונע עיכובים בקבלת הכסף.
לא בהכרח. יורש שמוכר דירה שהתקבלה בירושה עשוי להיות פטור, אם המוריש היה זכאי לפטור לו מכר את הדירה בעצמו, ובתנאים נוספים הקבועים בחוק. במקרים אחרים, יום הרכישה ושוויה נקבעים לפי אלה של המוריש, מה שעשוי לאפשר חישוב ליניארי מוטב. פירוט בעמוד מיסוי ירושות.
ניתן להגיש השגה בתוך 30 יום מקבלת השומה, בצירוף נימוקים, אסמכתאות ולעיתים חוות דעת שמאית. אם ההשגה נדחית, אפשר להגיש ערר לוועדת הערר. בשלב זה מצטרפת לתיק גם מחלקת הליטיגציה של המשרד. במקביל, לעיתים ניתן לבקש הקטנת מקדמה כדי שהכספים לא ייתקעו עד להכרעה.
צריכים ליווי משפטי?
