בית / דיני מקרקעין / מיסוי נדל"ן לתושבי חוץ
ישראלים שחיים בחו"ל, יהודים מהתפוצות ומשקיעים זרים גילו מזמן שדירה בישראל היא גם בית וגם השקעה – אבל גם שהמיסוי שלהם שונה לגמרי מזה של תושב ישראל. לכן הם פונים אלינו כדי לבצע את העסקה מרחוק, בבטחה, ובעלות המס הנמוכה ביותר שהחוק מאפשר.
חוק מיסוי מקרקעין מבחין בין תושב ישראל לבין תושב חוץ כמעט בכל שלב. ברכישה, תושב חוץ אינו זכאי למדרגות "דירה יחידה", ומשלם מס רכישה במדרגות של דירה נוספת – כבר מהשקל הראשון. במכירה, הפטור לדירה יחידה מותנה בהוכחות נוספות מרשויות המס במדינת המגורים. ובין לבין, עולות שאלות של אמנות מס, העברת כספים, מימון בנקאי וייפוי כוח.
השאלה הראשונה, והקריטית ביותר, היא האם אתם בכלל תושבי חוץ. תושבות לצורכי מס נקבעת לפי "מרכז החיים" – היכן נמצאים הבית, המשפחה, העבודה והקשרים הכלכליים – ולצד זה קיימות חזקות המבוססות על מספר ימי השהייה בישראל. ישראלי שעבר לחו"ל לפני שנים, סטודנט בחו"ל או משפחה שמחלקת את זמנה בין שתי מדינות עשויים להגיע לתוצאות שונות לגמרי.
ליווי של עורך דין מיסוי מקרקעין מאפשר לקבוע את המעמד הנכון, לתכנן את מועד הרכישה ביחס לתוכניות החזרה או העלייה, לבקש החזר מס כשהזכאות מתגבשת, ולבצע את כל העסקה – מהחוזה ועד הטאבו – בלי שתצטרכו לטוס לישראל לכל חתימה.
ברכישה: מס רכישה כמו על דירה נוספת
משפחה ישראלית שחיה בחו"ל כבר כמה שנים רוכשת דירה בישראל לקראת חזרה מתוכננת. במועד הרכישה בני הזוג הם תושבי חוץ, ולכן הם משלמים מס רכישה במדרגות דירה נוספת. שנה וחצי לאחר מכן המשפחה חוזרת, ובני הזוג הופכים לתושבים חוזרים ותיקים. כיוון שזו דירתם היחידה בישראל, ובזכות תכנון המועדים מראש, אנחנו מגישים עבורם בקשה לתיקון השומה – והמס מחושב מחדש לפי מדרגות דירה יחידה, וההפרש מוחזר להם.
המשרד פועל במודל One Stop Shop של שלוש מחלקות משולבות: מחלקת עסקאות הנדל"ן בניהול עו"ד הדסה כהן, מחלקת מיסוי המקרקעין בניהול עו"ד יצחק אלבז, ומחלקת הליטיגציה הנדל"נית בניהול עו"ד אוהד אלקיים. עבור לקוח שנמצא בחו"ל, זה אומר צוות אחד שמחזיק את כל החוטים: בדיקת הנכס והחוזה, המיסוי, התיאום מול הבנק, הרישום, ובמקרה הצורך – ייצוג בהליך משפטי.
תושב חוץ משלם מס רכישה לפי מדרגות דירה נוספת: 8% על חלק השווי עד מדרגה עליונה ו-10% על החלק שמעליה, החל מהשקל הראשון וללא מדרגת פטור. זה נכון גם כשמדובר בדירתו הראשונה בישראל. גובה המדרגה העליונה מתעדכן מעת לעת ומופיע בסימולטור מס הרכישה שבאתר.
ייתכן מאוד. מי שהפך לתושב ישראל לראשונה, או לתושב חוזר ותיק, בתוך שנתיים מיום הרכישה (ובחלק מהעסקאות – בתוך תקופה מוארכת לפי הוראות שעה), ושזו דירתו היחידה בישראל ובאזור, יכול לבקש חישוב מחדש לפי מדרגות דירה יחידה. עולים חדשים עשויים ליהנות ממסלול מיטיב עוד יותר. ההחזר אינו אוטומטי – יש להגיש בקשה מנומקת.
הוא יכול להיות פטור. תושב חוץ זכאי לפטור ממכירת דירת מגורים מזכה בתנאים דומים לתושב ישראל, ובנוסף עליו להציג אישור מרשות המס במדינת מושבו שאין לו דירת מגורים באותה מדינה. כדאי להתחיל בהשגת האישור עוד לפני החתימה על הסכם המכירה, כדי שלא יעכב את העסקה.
ההגדרה נשענת על פקודת מס הכנסה: תושב ישראל הוא מי שמרכז חייו בישראל, לפי מכלול הקשרים המשפחתיים, הכלכליים והחברתיים. לצד זאת קיימות חזקות המבוססות על מספר ימי השהייה בישראל בשנה ובשנים שקדמו לה. כל מי שאינו תושב ישראל נחשב תושב חוץ. במקרים גבוליים מומלץ לבדוק את המעמד לפני העסקה.
כן. ניתן לחתום על ייפוי כוח בחו"ל, מאומת כנדרש, ולהסמיך אותנו לפעול בשמכם בכל שלבי העסקה – משא ומתן, חתימה, דיווח לרשות המסים ורישום בטאבו. אנחנו מכינים את הנוסח, מסבירים איך לחתום עליו נכון, ומעדכנים אתכם בכל שלב. חלק מהבנקים דורשים הליכי זיהוי נוספים שנתאם מראש.
אמנות למניעת כפל מס שישראל חתומה עליהן נועדו למנוע מצב כזה. ככלל, ישראל רשאית למסות את הרווח מנכס שנמצא בה, ומדינת המגורים מעניקה זיכוי בגין המס ששולם כאן. אופן היישום משתנה ממדינה למדינה, ולכן מומלץ לתאם בין הייעוץ שלנו לבין יועץ המס שלכם בחו"ל.
צריכים ליווי משפטי?
