בית / דיני מקרקעין / כינוס נכסים
כינוס נכסים הוא הרגע שבו נכס מקרקעין עובר מידי בעליו לידי בית המשפט או ההוצאה לפועל — ומי שמגיע אליו בלי ייצוג משפטי מגלה שהכללים כתובים למישהו אחר. משרדנו פועל בשלושת צידי ההליך: עבור הנושה, עבור החייב ועבור הרוכש.
כינוס נכסים במקרקעין מתרחש בשלושה הקשרים עיקריים: מימוש משכנתה או משכון על ידי בנק או נושה מובטח בלשכת ההוצאה לפועל; מינוי כונס נכסים על ידי בית משפט לצורך ביצוע פסק דין, ובראשם פסק דין לפירוק שיתוף במקרקעין; וכינוס במסגרת הליכי חדלות פירעון של חברה או יחיד. בכל אחד מהמסלולים כללי המשחק שונים — סמכות הגורם הממנה, אופן המכירה, סדרי הנשייה והסעדים העומדים לחייב.
מבחינת החייב, לוח הזמנים אכזרי. בהליך מימוש משכנתה, אם החוב לא שולם בתוך התקופה הנקובה באזהרה, רשם ההוצאה לפועל רשאי לצוות על מכירת המקרקעין. עם זאת, החוק מותיר חלונות הצלה שרבים אינם מודעים להם: אפשרות לפרוע את החוב, או את מחציתו תוך הבטחת היתרה בתוך חצי שנה, בתוך 90 ימים ממינוי כונס הנכסים — מהלך שמביא לעיכוב הליכי המימוש; ואפשרות לבקש לעכב את ההליכים כדי למכור את הדירה עצמאית, מכירה שמניבה כמעט תמיד מחיר גבוה משמעותית ממכירה בכינוס, בכפוף לאישור רשם ההוצאה לפועל.
בנוסף, כשמדובר בדירת מגורים, החוק מתנה את הפינוי בכך שיוכח תחילה כי לחייב ולבני משפחתו יהיה מקום מגורים סביר או שיועמד לרשותם סידור חלוף — הגנה מהותית שהיקפה תלוי בנוסח שטר המשכנתה ובנסיבות. ניהול נכון של הטענה הזו, בזמן ובראיות מתאימות, הוא לעיתים ההבדל בין פינוי מיידי לבין חודשים של שהות והסדר מוסכם.
רכישה בכינוס נתפסת כדרך לקנות מתחת למחיר השוק, ולעיתים היא אכן כזו. אך היא מתנהלת לפי כללים שונים לחלוטין מעסקה רגילה, ולרוכש לא מנוסה היא עלולה להסתיים בהפסד:
הצד הבנקאי של משרדנו הוא יתרון נדיר בתחום הזה. עו"ד אוהד אלקיים החל את דרכו במחלקה המשפטית של בנק המשכנתאות הגדול בישראל, ולאחר מכן שב לשרת את הבנק כיועץ משפטי חיצוני, לרבות בתפקידי כינוס נכסים בהיקפים של עשרות מיליוני שקלים. משמעות הדבר היא שאנו מכירים את ההליך מצד המערכת הבנקאית — כיצד נבנה תיק המימוש, מה הבנק מוכן להסכים לו בפועל, ואילו טענות מזיזות אותו לכיוון הסדר.
הידע הזה משרת את כל הצדדים. לחייב אנו מייצרים מרווח נשימה: בקשות לעיכוב הליכים, הסדרי פריסה מול הבנק, בקשה למכירה עצמית ובמקרים המתאימים טענת סידור חלוף. לנושים אנו מנהלים הליכי מימוש יעילים ומהירים. ולרוכשים אנו מבצעים בדיקת נאותות מלאה של תיק הכינוס לפני הגשת ההצעה, ומלווים את ההתמחרות, את האישור השיפוטי ואת הרישום בטאבו.
כמשרד One-Stop-Shop, אנו משלימים את התמונה עם מחלקת המיסוי — שמחשבת מראש את מס השבח, מס הרכישה והשלכות הדיווח בכל תרחיש — ועם מחלקת העסקאות, שמטפלת ברישום, בסילוק שעבודים ובהעברת הזכויות בסיום ההליך. הלקוח לא נדרש לתאם בין גורמים שונים בנקודה הרגישה ביותר.
רוכש שמגיע עם שבע הבדיקות האלה ביד נכנס להתמחרות בעמדת יתרון ברורה על פני מי שמסתמך על מודעת הפרסום בלבד.
הכונס מקבל סמכות לתפוס את הנכס, לנהלו ולמוכרו לצורך פירעון החוב. עם זאת, החוק מקנה לחייב חלון של 90 ימים ממועד המינוי לפרוע את החוב, או את מחציתו תוך הבטחת פירעון היתרה בתוך חצי שנה — ובמקרה כזה רשם ההוצאה לפועל יורה על עיכוב הליכי המימוש. פעולה בתוך החלון הזה היא קריטית.
כן, וברוב המקרים זה עדיף. חייב רשאי להודיע על רצונו למכור את הדירה בעצמו ולבקש עיכוב הליכים, ובכפוף להבטחת פירעון מלוא החוב מהתמורה יעוכבו ההליכים לתקופה של 90 ימים. המכירה עצמה טעונה אישור רשם ההוצאה לפועל. מכירה עצמית מניבה כמעט תמיד מחיר גבוה יותר ממכירה בכינוס.
ההנחה במחיר אמיתית, אך היא מגלמת סיכונים: מכירה במצבה הנוכחי ללא אחריות, גישה מוגבלת לנכס, אפשרות שהנכס מאוכלס ויידרש הליך פינוי נפרד, כפיפות לאישור בית המשפט, ולוח תשלומים נוקשה. עם בדיקה משפטית מוקדמת ומימון מובטח מראש, זו עסקה טובה. בלעדיהן, זו הימור.
לאחר שלב ההצעות בכתב בצירוף ערבות בנקאית, הכונס מזמן את המציעים הגבוהים להתמחרות שבה הם מעלים הצעות זו מול זו. הזוכה הוא המציע הגבוה, אך זכייתו מותנית באישור בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל. חשוב להיכנס עם תקרת מחיר שנקבעה מראש לפי שמאות ולא להיסחף בדינמיקה של החדר.
החוק מתנה מכירה ופינוי של דירת מגורים בכך שיוכח כי לחייב ולבני משפחתו יהיה מקום מגורים סביר או שיועמד לרשותם סידור חלוף. היקף ההגנה תלוי בנוסח שטר המשכנתה ובנסיבות המקרה, ולכן יש לבחון את המסמכים לגופם. במקביל ניתן לבקש עיכוב הליכים מטעמים של הסדר חוב או מכירה עצמית.
לאחר שבית המשפט הורה על פירוק בדרך של מכירה, הוא ממנה כונס נכסים — לעיתים אחד מבאי כוח הצדדים — שמוסמך למכור את הנכס. המכירה מתבצעת בדרך הקבועה למכירת מקרקעין מעוקלים, אלא אם הורה בית המשפט אחרת, ולעיתים בהתמחרות סגורה בין השותפים בלבד. הפדיון מחולק לפי החלקים, לאחר סילוק חובות ושעבודים.
צריכים ליווי משפטי?
