תביעות ליקויי בנייה נגד קבלנים ויזמים

תקופות הבדק לפי סוג הליקוי

התוספת לחוק קובעת תקופות בדק שונות, שתחילתן במועד העמדת הדירה לרשות הרוכש:

• מסגרות, נגרות, אלומיניום ופלסטיק — שנתיים.
• ריצוף וחיפוי פנים (לרבות שקיעה ושחיקה) — שנתיים.
• חדירת רטיבות; מנועים ודודים; שקיעת מרצפות בקומת קרקע, בחניות ובשבילים — שלוש שנים.
• כשל במערכת הצנרת — ארבע שנים.
• סדקים עוברים בקירות ובתקרות ברוחב מעל 1.5 מ"מ — חמש שנים.
• קילופים בחיפויים חיצוניים — שבע שנים.
• אי התאמה אחרת שאינה יסודית — שנה. אי התאמה יסודית (יציבות ובטיחות) — תקופה ארוכה במיוחד.

לאחר תום כל תקופה מתחילה תקופת אחריות בת שלוש שנים. ריכוז מדויק של כל ליקוי אל מול התקופה החלה עליו הוא חלק בלתי נפרד מכתב התביעה.

המלכודות שמקטינות את הפיצוי

• חתימה על פרוטוקול מסירה ריק. יום המסירה הוא ההזדמנות הטובה ביותר לתעד. פרוטוקול ללא הסתייגויות, או טופס ויתור שהוחתם כתנאי לקבלת המפתח, מקשה מאוד בהמשך.
• איחור בהודעה על אי התאמה. החוק דורש הודעה תוך שנה על ליקויים גלויים, ובליקוי סמוי — תוך זמן סביר מהגילוי.
• שלילת זכות התיקון מהקבלן. תיקון עצמי לפני שניתנה למוכר הזדמנות נאותה מקטין את הפיצוי ולעיתים מאיין אותו.
• הסתמכות על "בדיקת מסירה" במקום חוות דעת. דוח בדק בית אינו תחליף לחוות דעת מהנדס ערוכה לפי כללי הראיות, הכוללת אומדן עלויות וירידת ערך.
• התיישנות. לצד תקופות הבדק חלה גם ההתיישנות האזרחית; ככל שהזמן חולף קשה יותר להוכיח את מקור הליקוי.
• תביעה נגד הגורם הלא נכון. האחריות מתפצלת בין היזם, הקבלן, קבלני המשנה והמתכננים. תביעה לגורם אחד בלבד מסתכנת בטענת היעדר יריבות.

ראשי הנזק שניתן לתבוע

• עלות תיקון הליקויים לפי מחירי שוק, ולא לפי עלות התיקון לקבלן.
• ירידת ערך הנכס בגין ליקויים שלא ניתן לתקן במלואם, לפי חוות דעת שמאי.
• דיור חלופי והוצאות אחסון לתקופת ביצוע התיקונים.
• הוצאות חוות דעת מומחים ופיקוח הנדסי.
• עגמת נפש — ראש נזק שבתי המשפט פוסקים בו בנדיבות יחסית בליקויים מתמשכים.
• ליקויים ברכוש המשותף — נתבעים בדרך כלל על ידי נציגות הבית המשותף.

למה הליווי שלנו ייחודי

תביעת ליקויי בנייה מוכרעת ברובה עוד לפני הדיון, בשלב חוות הדעת. אנו עובדים עם מהנדסים ושמאים שמכירים את דרישות בתי המשפט, מלווים את הביקור בדירה ומוודאים שחוות הדעת מתייחסת לכל ליקוי בנפרד. במקביל אנו מנהלים את ההתכתבות מול הקבלן כך שתשמש כראיה.

מבנה ה-One-Stop-Shop נותן יתרון גם כאן. מחלקת העסקאות שלנו מלווה רכישות מקבלן ומכירה מבפנים את חוזי המכר של החברות הגדולות, את המפרט ואת נוסחי הערבויות — ולכן אנו יודעים היכן החוזה חורג מהחוק ואילו סעיפים בטלים. בפרויקטים עם ליווי בנקאי אנו בוחנים גם את מצב הערבויות.

ולבסוף, אנו מציגים את התמונה הכלכלית בגילוי לב: תביעת ליקויים נמשכת בדרך כלל שנה וחצי עד שלוש שנים בשל מינוי מומחה. לעיתים הסדר מוקדם עדיף על פסק דין — נאמר זאת מראש, גם כשזה פחות משתלם לנו.

שלבי הטיפול אצלנו

1. בדיקת החוזה והמפרט הטכני ואיתור סעיפים הנוגדים את חוק המכר (דירות).
2. מיפוי הליקויים אל מול תקופות הבדק והאחריות החלות על כל אחד.
3. חוות דעת מהנדס הכוללת מקור הליקוי, התקן שהופר, עלות תיקון וירידת ערך.
4. מכתב דרישה מתועד הקוצב לקבלן מועד לתיקון — ושמירה על זכות התיקון שלו.
5. ליווי ותיעוד של ניסיונות התיקון, לרבות תיקון חוזר שנכשל.
6. הגשת תביעה, ניהול ההליך מול מומחה בית המשפט ושאלות ההבהרה.
7. גביית פסק הדין בפועל, לרבות מימוש ערבויות ופנייה לבנק המלווה.