בית / דיני מקרקעין / סכסוכי שכנים
שכן שהשתלט על הרכוש המשותף, רטיבות שחוזרת מהדירה שמעל, מרפסת שנסגרה בלי היתר או ועד בית שמתנהל כרצונו? סכסוך שכנים הוא הסכסוך היחיד שאי אפשר לברוח ממנו בסוף היום. מחלקת הליטיגציה שלנו מביאה אותו לסיום, בערכאה הנכונה ובלוח זמנים סביר.
רוב הישראלים מתגוררים בבית משותף, וכל בית משותף הוא מערכת משפטית קטנה בפני עצמה: תקנון רשום או מצוי, צו רישום בית משותף ובו פירוט הרכוש המשותף וההצמדות, שיעורי השתתפות בהוצאות, ולעיתים החלטות אסיפה שהתקבלו לפני עשרות שנים ועדיין מחייבות. מי שניגש לסכסוך בלי לקרוא קודם את צו הרישום ואת התקנון, מנהל ויכוח על תחושות ולא על זכויות.
הזירה עצמה ייחודית. המפקח על רישום מקרקעין, מכוח סעיף 72 לחוק המקרקעין, מוסמך לדון בסכסוכים בין בעלי דירות — שימוש ברכוש המשותף, הפרת התקנון, חובות לוועד, בנייה. להחלטתו תוקף של פסק דין של בית משפט שלום, ההליך זול משמעותית, האגרה נמוכה, והמפקח מתמצא בדיני הבתים המשותפים. מנגד, יש עילות — נזקי גוף, לשון הרע, מטרד כלפי מי שאינו בעל דירה — שאינן בסמכותו כלל.
היתרון בייצוג מתחיל לפני ההליך. מכתב מנומק המצטט את סעיפי התקנון והחוק, בצירוף דרישה להסרת המפגע במועד נקוב, מסיים סכסוכים רבים תוך שבועות. כשזה לא מספיק, אנו מגיעים עם תיק בנוי: תיעוד מצולם ומתוארך, מדידות, חוות דעת מהנדס או אקוסטיקאי, ופרוטוקולים של אסיפות. זהו ההבדל בין תביעה שמתקבלת לבין תביעה שנדחית עם הוצאות.
מבנה ה-One-Stop-Shop של משרדנו מקנה יתרון מובהק כאן. מחלקת העסקאות שלנו רושמת בתים משותפים, מטפלת בתיקוני צווי רישום, בהצמדות ובתקנונים — ולכן אנו יודעים לקרוא צו רישום ולאתר בו את הפגם שאיש לא שם לב אליו. פעמים רבות הפתרון אינו פסק דין אלא תיקון צו הרישום או רישום הסכם שיתוף — מהלך שמסיים את הסכסוך אחת ולתמיד.
אנו מקפידים על מדרג ברור: תחילה בירור עובדתי ומשפטי מהיר; אחריו פנייה מנומקת שמאפשרת לצד השני לרדת מהעץ בכבוד; ורק אז הליך משפטי. הגישה חוסכת כסף וזמן, ובעיקר משמרת את היכולת להמשיך לחיות בבניין גם אחרי שהתיק נסגר. אנו מייצגים גם ועדי בתים ונציגויות דיירים.
וכשההליך נדרש, אנו מנהלים אותו באסרטיביות: בקשות לצווי מניעה ולצווי עשה, תביעות להסרת בנייה ברכוש המשותף, תביעות לדמי שימוש ראויים, פיצוי בגין נזקי רכוש ועגמת נפש, וגבייה בפועל בהוצאה לפועל.
סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף — המפקח על רישום מקרקעין, מכוח סעיף 72, ולהחלטתו תוקף של פסק דין של בית משפט שלום. תביעות בנזיקין או סכסוכים עם מי שאינו בעל דירה — בית משפט השלום.
היתר בנייה אינו מחליף הסכמה קניינית. הרחבה על חשבון הרכוש המשותף מחייבת לפי סעיף 71ב הסכמה של בעלי שלושה רבעים מהדירות שאליהן צמודים שני שלישים מהרכוש. ניתן לבקש צו מניעה זמני, לתבוע הריסה ובמקביל דמי שימוש ראויים.
ככלל, בעל הדירה שממנה מקור הנזילה אחראי לתיקון בדירתו ובדירות שניזוקו. אם המקור בצנרת משותפת, בגג או בקירות חיצוניים — האחריות על כלל הדיירים דרך ועד הבית. השלב הראשון הוא איתור המקור בחוות דעת מקצועית.
זהו אחד ההליכים הזולים: האגרה כמה מאות שקלים בלבד, נמוכה בהרבה מאגרת בית משפט אזרחי. העלות המשמעותית היא שכר טרחה וחוות דעת מומחה במידת הצורך.
חובות לוועד נגבים בהליך מזורז בפני המפקח, ולכן אין לשבת בחיבוק ידיים. הדרך הנכונה היא לתקוף את החיוב לגופו: אם ההחלטה התקבלה כדין, אם שיעורו תואם את התקנון, ואם ההוצאה נוגעת לרכוש המשותף.
כן. בתי המשפט והמפקחים מכירים בעגמת נפש כראש נזק, בעיקר במטרדים מתמשכים, ברטיבות שלא תוקנה לאורך שנים ובהשתלטות על רכוש משותף.
צריכים ליווי משפטי?
