Accueil / Immobilier / Acheter un bien en séquestre en Israël : liquidations judiciaires
Accompagnement des acheteurs internationaux · Représentation des créanciers · Défense des propriétaires débiteurs | Elbaz & Elkayam
Acheter un appartement vendu par adjudication (en hébreu :koness nekhasim) attire chaque année de nombreux investisseurs francophones : le prix est souvent inférieur au marché, avec une décote estimée a 15% en moyenne par rapport au marché. Mais ces ventes obéissent à des règles qui n’ont rien à voir avec une acquisition classique, et elles ont été pensées pour protéger la procédure, pas l’acheteur. Notre cabinet intervient des trois côtés de la procédure : pour l’acquéreur, pour le créancier et pour le débiteur.
La mise en liquidation d’un bien immobilier intervient dans trois cadres principaux : la réalisation d’une hypothèque ou d’un gage par une banque ou un créancier garanti auprès de l’Office d’exécution ; la désignation d’un séquestre par un tribunal pour exécuter un jugement, notamment un jugement de rupture d’indivision immobilière ; et les procédures d’insolvabilité d’une société ou d’un particulier. Chaque voie a ses propres règles : autorité qui nomme le liquidateur, mode de vente, ordre des créanciers, recours du débiteur.
Pour l’acheteur, la décote est réelle, mais elle rémunère des risques précis :
Une vérification juridique préalable du dossier de séquestre, du cahier des conditions de l’appel d’offres et de l’état du registre foncier est une condition d’entrée, pas un luxe.
Les procédures de séquestre ont été conçues pour des acteurs locaux, rompus au système bancaire israélien. Un acquéreur basé en France fait face à des difficultés supplémentaires, que nous anticipons systématiquement :
Point de vigilance
Un acheteur étranger qui remporte l’enchère mais ne parvient pas à rapatrier les fonds dans le délai imparti risque de perdre sa garantie. Le financement et le circuit des fonds se préparent avant le dépôt de l’offre, jamais après.
L’acheteur qui arrive avec ces sept vérifications entre dans la mise en concurrence avec un net avantage sur celui qui s’appuie uniquement sur l’annonce publiée.
Le vainqueur qui ne respecte pas le calendrier de paiement perd sa garantie. Un accord de principe standard ne suffit pas : il doit être adapté à l’achat en séquestre, qui ne se traite pas comme une acquisition ordinaire.
La dynamique de la salle pousse à surenchérir, et la jurisprudence encourage l’adjudicateur a maximiser le produit de la vente, au détriment de l’acheteur. Le plafond doit être fixé à l’avance, sur la base d’une évaluation indépendante, a l’aide d’experts rigoureux et du coût réel des travaux a prévoir.
Le séquestre n’est le mandataire ni de l’acheteur ni du débiteur : il agit en vertu de sa nomination et dans l’intérêt de la procédure. Chaque partie a besoin de son propre avocat.
La vente en séquestre n’exonère pas le vendeur de l’impôt, et l’acheteur reste soumis à la taxe d’acquisition et aux obligations déclaratives habituelles. Voir nos pages [taxe d’acquisition] et [impôt sur la plus-value immobilière].
Le regard bancaire de notre cabinet est un atout rare dans ce domaine. Maître Ohad Elkayam a débuté au service juridique de la plus grande banque hypothécaire d’Israël, avant de la conseiller comme avocat externe, y compris comme liquidateur judiciaires dans des dossiers portant sur des dizaines de millions de shekels. Nous connaissons la procédure de l’intérieur : comment se construit un dossier de réalisation, ce que la banque accepte réellement, et quels arguments la font évoluer vers un accord.
Pour l’acheteur, nous menons un audit complet du dossier d’adjudication avant l’offre, préparons la garantie et le circuit des fonds avec vous, enchérissons si besoin par procuration selon vos instructions, puis suivons l’approbation judiciaire et l’inscription au registre foncier.
Pour le créancier, nous conduisons des réalisations efficaces, permettant de maximiser les produits de l’adjudication dans l’intérêt du créancier et du débiteur.
En One-Stop-Shop de l’immobilier israélien, nous complétons l’analyse avec notre pôle fiscal, dirigé par Maître Isaac Elbaz, qui chiffre à l’avance la taxe d’acquisition et les obligations déclaratives, et avec notre pôle transactions, coordonné en français par Maître Hadassa Cohen, qui gère la radiation des sûretés et le transfert de propriété. Vous n’avez pas à coordonner plusieurs intervenants au moment le plus sensible.
La décote est réelle, mais elle compense des risques : vente en l’état sans garantie, visite limitée, approbation judiciaire et calendrier de paiement strict. Avec une vérification juridique préalable et un financement sécurisé, c’est un bon investissement. Sans elles, c’est un pari hasardeux.
Oui, aucune règle n’interdit à un résident étranger de participer. En pratique, il doit disposer d’un compte et d’une garantie bancaire en Israël, anticiper les délais de transfert des fonds, obtenir un financement adapté à son statut et, s’il ne peut se déplacer, donner procuration à un avocat pour enchérir. Nous organisons en amont chacune de ces étapes.
Après les offres écrites accompagnées d’une garantie bancaire, le séquestre convoque les meilleurs offrants à une enchère où ils surenchérissent les uns sur les autres. Le vainqueur est (souvent) le plus offrant, mais sa victoire reste soumise à l’approbation du tribunal ou du greffier. Il faut arriver avec un prix plancher fixé à l’avance d’après une évaluation, ou justifier une offre en deçà du plancher par des arguments juridiques solides.
Pas toujours. La vente radie en principe les hypothèques et saisies liées à la procédure, mais certaines mentions ou charges peuvent subsister. L’extrait du registre foncier et les conditions de vente doivent être analysés avant l’offre pour savoir précisément ce que vous achetez, et ce que vous héritez.
Agir immédiatement. La loi accorde 90 jours après la nomination du séquestre pour régler la dette, ou la moitié en garantissant le solde sous six mois, ce qui suspend la procédure. Vous pouvez aussi demander à vendre vous-même, souvent à meilleur prix. Nous négocions avec la banque et déposons les demandes par procuration.
Vous envisagez d’acheter en séquestre, ou un séquestre menace votre bien ?
Elbaz & Elkayam accompagne acheteurs internationaux, créanciers et débiteurs dans les procédures de séquestre et de réalisation d’hypothèque, avec une expérience bancaire éprouvée.
