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Elbaz & Elkayam Law Office

Représentation Juridique des Agents Immobiliers en Israël

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Le cabinet Elbaz & Elkayam conseille et représente les agents immobiliers actifs en Israël depuis plus de cinq ans, en tant que partenaire agréé du ministère israélien de la Justice pour la formation officielle de cette profession. Cette double expertise — formation et défense — fait du cabinet l’un des interlocuteurs juridiques les plus pointus du marché israélien sur la profession d’agent.

Pourquoi une représentation indépendante des copropriétaires est essentielle

Le métier d’agent immobilier en Israël est encadré par une loi exigeante : la loi de 1996 et son décret d’éthique, paru en Mars 2025. Ses dispositions imposent à chaque agent un certain nombre d’obligations strictes : licence d’exercice délivrée par le ministère de la Justice, obligation d’établir une commande écrite (Hazmana BeKtav) avant toute mise à disposition de service, restriction stricte des actes juridiques, obligation de neutralité, encadrement strict de la commission. Un manquement à ces obligations entraîne souvent une perte de droit à commission et, dans les cas graves, des sanctions disciplinaires.

Pour les agents francophones (en activité à Tel Aviv, Netanya, Ashdod, Jérusalem) qui interviennent fréquemment auprès de clients résidant à l’étranger, les défis sont accrus : preuve écrite de la commande, suivi documentaire des prospections, gestion des litiges sur le fait d’être l’agent efficace, récupération de commissions impayées, défense contre des plaintes déposées au comité de discipline. Notre cabinet accompagne au quotidien ces professionnels avec une triple expertise : formation initiale (en tant que partenaire ministériel), conseil contractuel pour sécuriser chaque mandat, et représentation contentieuse en cas de litige.

Les obligations légales et pièges courants pour l'agent immobilier

La pratique du métier d’agent en Israël comporte plusieurs zones de risque que notre cabinet sécurise systématiquement :

  • Commande écrite : obligation absolue de faire signer un bon de commande écrit et signé avant toute mise à disposition de service. La commande doit identifier précisément le bien, les parties, la commission convenue et la durée. Sans cette commande, aucune commission n’est due, quelle que soit l’importance du travail effectué, et les tribunaux ne plaisantent pas avec cette obligation légale du professionnel.
  • L’agent efficace : le droit à commission nécessite que l’agent ait été la cause efficace de la transaction conclue. Les agents travaillent a la réussite, et donc sans contrat d’acquisition, pas de droit aux frais d’agence. Documenter les visites, les présentations et les négociations, les précontrats, et les signatures est indispensable pour établir la causalité.
  • Conflits de double mandat : agir simultanément pour l’acheteur et le vendeur est autorisé sous conditions strictes (information écrite des deux parties, accord exprès). En pratique, la majorité des litiges sur la commission proviennent de doubles mandats mal documentés.
  • Conflit de double commission : il arrive que le client signe un mandat d’exclusivité avec une agence, mais le travail de négociations a été conclu par une agence tierce, dans ce cas, il peut arriver une obligation de double commission que le client paie aux deux agences, chacune conformément au mandat signé avec le client.
  • Litiges en inter cabinet : lorsqu’un acheteur a été présenté au bien par un agent puis conclut via un autre, des conflits de commission surgissent. Les règles de partage entre agents doivent être documentées en amont pour éviter tout conflit.

Notre rôle de partenaire ministériel : un atout unique

Notre cabinet est partenaire agréé du ministère israélien de la Justice depuis plus de cinq ans pour la formation officielle des agents immobiliers et notre connaissance pointue de cette niche nous octroie une expertise dans ce domaine. Cette mission nous donne une connaissance pointue des exigences réglementaires, des évolutions législatives et des positions du comité de discipline. Aucun cabinet francophone ne dispose en Israël d’un positionnement comparable sur cette profession.

Notre accompagnement juridique des agents immobiliers

Le cabinet Elbaz & Elkayam propose aux agents immobiliers francophones un accompagnement complet, du conseil préventif au contentieux. Notre approche repose sur la connaissance du métier et de ses contraintes opérationnelles.

Notre méthodologie en quatre étapes :

  1. Mise en place de modèles contractuels conformes : Bons de commandes, mandats de vente, conventions de partage de commission entre agents, accords de coopération inter-agences. Ces documents servent ensuite à toute votre activité en sécurité juridique.
  2. Conseil au cas par cas sur les situations sensibles : double mandat, transaction complexe, client international, prospection d’un bien déjà mis en vente par un autre agent.
  3. Recouvrement de commissions impayées : mise en demeure, négociation, action contentieuse devant le tribunal compétent. Notre cabinet obtient la majorité des règlements en phase précontentieuse grâce à des dossiers solidement documentés.
  4. Défense disciplinaire devant le ministère de la Justice : préparation des observations écrites, représentation aux auditions, contestation des sanctions. Notre connaissance du fonctionnement interne du ministère est un atout décisif.

Notre cabinet représente également les clients (vendeurs ou acheteurs) en litige avec leur agent immobilier — toujours dans des dossiers distincts pour préserver l’indépendance professionnelle. Pour les litiges du côté client, consultez notre page dédiée aux contentieux entre agents immobiliers et clients.

Questions fréquentes sur la représentation des agents immobiliers

Si vous remplissez les conditions de l’article 14 a savoir, vous êtes titulaire d’une License d’exercer, vous disposez d’un bon de commande écrit et signé et de preuves de votre rôle de cause efficace (visites, présentations, échanges), votre droit à commission est solidement établi. Notre cabinet engage une mise en demeure, puis si nécessaire une action devant le tribunal compétent. Le succès dépend largement de la qualité de votre documentation. Plus celle-ci est précise, plus la résolution est rapide.

Oui, mais cela ne retire pas l’obligation de facturer également la TVA en Israël, des lors que le service est en rapport avec un bien immobilier située en Israël.

Nous plébiscitons la solution la plus efficace : signature électronique du bon de commande car celle-ci est conforme au droit israélien, idéalement en hébreu et en français pour une meilleure compréhension de votre offre d’accompagnement..

Oui, à condition d’informer expressément les deux parties par écrit et d’obtenir leur accord exprès. Il convient aussi de document chacune des offres et contre offres issues de la négociation entre les parties. La double commission est juridiquement légale, mais expose à un risque accru de contestation.

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NOS RECOMMANDATIONS

Spécialiste dans ce domaine

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Me Hadassah Cohen
Avocat spécaliste transactions
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