Accueil / Immobilier / Tama 38 et Pinouy Binouy en Israël
La Tama 38 (תמ »א 38) et le Pinouy Binouy (פינוי בינוי) sont les deux dispositifs majeurs de rénovation urbaine en Israël. Pour les propriétaires francophones d’appartements anciens, ces opérations représentent une opportunité significative de valorisation patrimoniale, à condition d’être correctement encadrées juridiquement. Le cabinet Elbaz & Elkayam vous accompagne en français à chaque étape de la négociation et de la mise en œuvre.
La rénovation urbaine en Israël transforme profondément l’immobilier des grandes villes : Tel Aviv, Ramat Gan, Bat Yam, Givatayim, Petah Tikva mais aussi Jérusalem, Haïfa et Netanya voient des centaines de bâtiments anciens reconstruits dans le cadre de la Tama 38/2 (démolition et reconstruction) ou du Pinouy Binouy (évacuation-construction de bâtiments entiers). Pour les copropriétaires, l’enjeu est considérable : un appartement vétuste de 70 m² peut devenir un appartement neuf de 95 à 120 m², avec balcon, parking, ascenseur et abri (Mamad), souvent sans aucun apport financier de leur part. Le promoteur tire ses revenus de la construction d’unités supplémentaires, vendues sur le marché libre.
Cette opération s’analyse juridiquement comme une cession des droits à construction des copropriétaires au promoteur. Le promoteur dispose de moyens humains et financiers considérables, accompagné par son propre cabinet d’avocats, et négocie un contrat type qui privilégie largement ses intérêts. Sans représentation indépendante, les copropriétaires francophones acceptent souvent des conditions suboptimales sur des points critiques : surface livrée, qualité des finitions, délais, garanties bancaires, indemnisation pendant les travaux, fiscalité de l’opération. Notre cabinet francophone représente exclusivement le collectif des copropriétaires face au promoteur.
Les deux dispositifs poursuivent un objectif commun (rénovation urbaine) mais obéissent à des règles distinctes :
Critère | Tama 38/2 | Pinouy Binouy |
Échelle | Bâtiment unique | Quartier ou groupe d’immeubles (24 unités min.) |
Approbation | Vaada Mekomit (locale) | Vaada Mehozit (régionale) + Plan d’urbanisme |
Majorité requise des copropriétaires | 66 % avec procédure judiciaire, qui valide l’accord des récalcitrants | |
Délai global | 3 à 6 ans typiquement | 5 à 10 ans |
Avantages fiscaux a la vente des droits | Exonération totale sous conditions | |
Le cabinet Elbaz & Elkayam représente exclusivement les copropriétaires (jamais le promoteur dans la même opération). Notre approche est centrée sur la défense de vos intérêts dans une négociation déséquilibrée par nature.
Notre méthodologie en quatre étapes :
Notre département contentieux gère également les conflits avec les copropriétaires récalcitrants et les défaillances du promoteur en cours d’exécution.
Seul ce qui est inscrit dans le contrat de réurbanisation prévaut dans ce cas, certains projets s’accordent à donner plus de 25 m2 d’augmentation de surface, ainsi que les parties privatives classiques, cave, parking et balcon de 12 m2, quand d’autres projets moins lucratifs, forcent les promoteurs à réduire les contreparties promises aux copropriétaires. Une analyse cas par cas est indispensable et fait partie de notre prestation initiale.
La Tama 38/1 (renforcement parasismique sans démolition) a été progressivement écartée et la majorité des projets actuels relèvent de la Tama 38/2 (démolition-reconstruction) ou du Pinouy Binouy. La pertinence de la Tama 38/1 dépend souvent des municipalités et de la configuration de l’immeuble.
Si la majorité légale est atteinte (66 % en cas d’application judiciaire), une procédure devant le juge des copropriétés ou le tribunal compétent peut contraindre le récalcitrant à signer ou à accepter des conditions équivalentes. Notre cabinet engage et conduit cette procédure.
Oui, mais ce sont vos droits dans le projet (et non l’appartement existant) qui sont cédés. Une telle vente exige une rédaction contractuelle adaptée et parfois l’accord du promoteur. Une simulation préalable est indispensable.
C’est précisément contre ce risque que la garantie bancaire vous protège. Si elle est correctement délivrée, vous pouvez la mobiliser pour reconstituer financièrement votre situation (dans la mesure ou la garantie couvre la valeur future de l’appartement, vous pouvez même l’améliorer) ou récupérer vos droits. Notre cabinet vérifie en amont la solidité du promoteur et la robustesse de la garantie pour limiter ce risque.
Besoin d’un accompagnement juridique pour votre achat immobilier en Israel?
Contactez le cabinet Elbaz & Elkayam pour une consultation personnalisée.
