Accueil / Immobilier / La Garantie Bancaire dans les Achats sur Plan en Israël
La garantie bancaire (ערבות חוק מכר) est la protection juridique fondamentale de l’acquéreur d’un bien immobilier neuf en Israël. Le cabinet Elbaz & Elkayam vérifie pour vous la validité, la couverture et le maintien de cette garantie tout au long de votre opération.
Lorsque vous achetez un bien sur plan, vous payez progressivement un appartement qui n’existe pas encore. Vos versements transitent vers un promoteur (Yazam) dont la solidité financière échappe à votre contrôle. La loi israélienne sur la vente d’appartements (חוק המכר דירות – הבטחת השקעות של רוכשי דירות, 1974) impose pour cette raison un mécanisme de protection : au-delà de 7 % du prix encaissé, le promoteur doit obligatoirement délivrer à l’acquéreur une garantie bancaire (ou l’une des cinq alternatives prévues par la loi).
Cette garantie n’est pas un simple papier rassurant : c’est un engagement irrévocable du tagid melavé (תאגיד מלווה – banque de financement du projet) de rembourser à l’acquéreur l’intégralité des sommes versées, en cas de faillite du promoteur, de saisie du terrain, d’ordonnance de redressement judiciaire ou d’impossibilité de livrer le bien. Pour notre clientèle francophone qui investit à des milliers de kilomètres, c’est le filet de sécurité indispensable. Notre cabinet vérifie son existence, son montant exact, son délai de validité et sa labellisation à votre nom — points sur lesquels les défauts les plus fréquents apparaissent.
Le cabinet Elbaz & Elkayam contrôle, pour chaque opération d’achat sur plan, la chaîne complète de protection de vos versements. Nous travaillons quotidiennement avec les principales banques de financement de projets immobiliers en Israël (Bank Leumi, Bank Hapoalim, Bank Mizrahi-Tefahot, Bank Discount) et connaissons leurs pratiques internes.
Notre méthodologie en quatre étapes :
Cette vigilance, conjuguée à l’expertise fiscale de Me Isaac Elbaz et à la connaissance des financements de Me Ohad Elkayam, garantit à nos clients francophones une sécurité juridique optimale, du premier versement jusqu’à l’inscription définitive.
Ce sont deux des cinq formes de garanties prévues par la loi. La garantie bancaire est un engagement de remboursement délivré par la banque ; la Heárat Azhara est une mention publiée au Tabou qui rend votre droit opposable aux tiers et bloque toute revente du bien. La garantie bancaire intervient avant l’inscription, la Heárat Azhara la remplace au moment de la remise des clés
Vous ne devez en aucun cas verser plus de 7 % du prix sans garantie. Si le promoteur dépasse ce seuil sans la délivrer, la situation est illégale et notre cabinet dépose immédiatement une plainte auprès du Mémoune al chok ha-mecher au ministère du Logement. Cette plainte peut être anonyme et déclenche une procédure administrative contre le promoteur.
Oui, elle couvre l’intégralité des sommes effectivement versées, indexation comprise. Si vous avez payé 1 050 000 shekels (capital + indice), la garantie doit porter sur ce montant total. C’est un point régulièrement omis par les promoteurs et que notre cabinet contrôle à chaque versement.
Le retard de livraison ne déclenche pas en soi la garantie bancaire ; il ouvre droit à des indemnités spécifiques selon l’article 5a de la loi sur la vente d’appartements. La garantie ne se mobilise que dans les quatre cas légaux (faillite, kinous, gel, empêchement absolu). Pour le détail, consultez notre page dédiée aux retards de livraison.
La garantie n’est pas transférable au sous-acquéreur. Vous restez personnellement engagé à son égard, presque comme un promoteur, et devez vous-même fournir une nouvelle bituha au sous-acquéreur. Cette opération exige un encadrement juridique rigoureux : notre cabinet vous accompagne dans la structuration de la cession et la mise en place d’une protection conforme à la loi.
La banque est juridiquement engagée. En pratique, elle préfère souvent désigner un kones nechassim (administrateur judiciaire) chargé d’achever le projet plutôt que de rembourser. Le délai de récupération peut alors être long. Notre cabinet vous représente dans cette procédure pour défendre vos droits, soit en exigeant le paiement, soit en surveillant l’achèvement du projet sous administration.
Besoin d’un accompagnement juridique pourvotre achat immobilier en Israel?
Contactez le cabinet Elbaz & Elkayam pour une consultation personnalisée.
