Accueil / Immobilier / Malfaçons dans les Appartements Neufs en Israël
Contentieux immobilier | Droits des acquéreurs |
Acheter un appartement neuf sur plan est souvent le projet d’une vie. Après des années d’attente, vous récupérez les clés avec l’espoir d’un logement impeccable — et c’est là que parfois la réalité frappe : fissures dans les murs, problèmes d’étanchéité, carrelages décollés, installations électriques non conformes, menuiseries défaillantes.
Ces malfaçons sont malheureusement très (trop) fréquentes dans les projets immobiliers neufs en Israël.
Ce que beaucoup d’acquéreurs ignorent : la loi israélienne vous protège efficacement. La Loi impose au promoteur ou au constructeur une obligation légale de réparer tout défaut constaté après la livraison du bien — et ces obligations sont d’ordre public. Aucune clause de votre contrat de vente ne peut les effacer. Par contre, un accompagnement avisé dès la phase de négociation avant la signature du contrat d’achat peut améliorer votre situation vis-à-vis des obligations du promoteur et augmenter vos moyens et recours en cas d’imprévus.
Les clients francophones qui font appel au cabinet Elbaz & Elkayam bénéficient d’un accompagnement complet en français, de la négociation précontrat, en passant par la constatation des malfaçons et l’établissement d’un dossier juridique, jusqu’à l’obtention d’indemnisations ou de réparations en bonne et due forme — sans stress, sans se perdre dans un système judiciaire ou l’on navigue uniquement en hébreu
Les malfaçons en immobilier neuf ne se limitent pas à l’esthétique. Certains défauts cachés peuvent mettre en danger des tiers ou compromettre votre sécurité. Sans accompagnement juridique, vous risquez de :
La loi israélienne distingue deux périodes clés après la livraison :
| Période | Durée selon le type de défaut | Charge de la preuve |
| Période de garantie (תקופת הבדק) | 1 à 7 ans selon la nature du défaut (1 an pour défauts d’aspect, 4 ans pour étanchéité, etc.) | Le promoteur doit prouver que le défaut est imputable à l’acquéreur |
| Période de responsabilité (תקופת האחריות) | 3 ans supplémentaires après la période de garantie | L’acquéreur doit prouver l’origine constructive du défaut |
Le cabinet Elbaz & Elkayam est l’un des rares cabinets d’avocats francophones en Israël à combiner une expertise pointue en droit immobilier et en contentieux de la construction. Notre approche One-Stop-Shop vous garantit une prise en charge intégrale, de la première inspection de votre bien jusqu’à la résolution définitive du litige.
Notre intervention comprend :
Notre connaissance approfondie de la jurisprudence israélienne en matière de malfaçons et notre maîtrise parfaite du système juridique israélien nous permettent de défendre efficacement vos droits face aux promoteurs et constructeurs israéliens, même les plus importants du marché.
Ne signez pas le procès-verbal de livraison sans consigner par écrit tous les défauts constatés. Idéalement, faites-vous accompagner d’un expert en bâtiment. Tout défaut non consigné pourra être contesté plus tard par le promoteur qui pourra arguer que le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien. La loi vous oblige à notifier le promoteur des malfaçons et à lui donner une opportunité raisonnable de les réparer avant d’engager une procédure judiciaire.
La Loi sur la Vente d’Appartements prévoit des périodes de garantie allant de 1 an pour les défauts d’aspect à 7 ans pour les défauts structurels.
Après cette période, une période de responsabilité de 3 ans supplémentaires s’applique. Les délais varient : 1 an pour les défauts de finition, 3 ans pour l’isolation thermique, 4 ans pour l’étanchéité et la plomberie.
Non. Les dispositions de la Loi sur la Vente d’Appartements sont d’ordre contraignants : aucune clause contractuelle ne peut réduire ou supprimer la responsabilité légale du promoteur. Si votre contrat contient de telles clauses limitatives, elles sont automatiquement nulles et non avenues. Seules les clauses qui améliorent votre protection en tant qu’acquéreur sont valides et c’est une des raisons qui font de l’accompagnement juridique précontrat un must.
Légalement, vous pouvez le faire si le défaut est urgent et que le promoteur n’a pas agi dans un délai raisonnable, ou si la même réparation a échoué à plusieurs reprises.
En pratique, nous déconseillons fortement cette démarche sans avis juridique préalable, car le promoteur peut contester sa responsabilité si des tiers sont intervenus sans son accord. Une mise en demeure formelle par avocat est préférable.
Absolument. Nous accompagnons de nombreux clients francophones résidant à l’étranger qui ont investi dans l’immobilier neuf en Israël. Nos consultations peuvent se tenir à distance en français, et nous gérons intégralement toutes les démarches en hébreu auprès des promoteurs et des tribunaux israéliens.
Besoin d’un accompagnement juridique ?
