עסקאות נדל"ן ביהודה ושומרון

עבור רבים, רכישת בית באזור יהודה ושומרון יכול להיות פתרון אידאלי, הן בשל ברצון לעבור לחיי קהילה תוססים ועשירים, הצורך לשדרג את איכות החיים, והן בשל פוטנציאל הרווח הטמון ברכישת בית במחיר הנמוך ממחיר הממוצע בארץ, שהביקוש לו עולה בצורה משמעותית בשנים האחרונות. לא בכדי מספר הנפשות ביהודה בשומרון עלה בכ-60,000 במהלך השנתיים האחרונות.

עם זאת, רכישת נכס באזור מהווה עסקה מסוכנת יותר מרכישת נכס אחר בתחומי הקו הירוק ולכן כדאי מאוד להסתייע מוקדם ככל האפשר בעורך דין מומחה לענייני מקרקעין באיו"ש לצורך עריכת הבדיקות הנחוצות ולהבטיח את האחיזה שלכם על הקרקע.

מה עם הדין הישראלי?

לא אחת אנחנו שומעים שדיני מדינת ישראל אינם חלים על אזור יהודה ושומרון. אבל, כמו הרבה דברים אחרים, המציאות מעט מורכבת יותר.

ככלל, הדין החל הוא החוק הצבאי הישראלי אשר החיל בצו שורה ארוכה של חוקים ישראלים על אזור יהודה ושומרון (בכפוף לשינויים המחויבים), וביניהם חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 ו-חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974, אשר באים להעניק לרכושי דירות מקבלן שורה של הגנות כגון אחריות הקבלן לתיקון ליקויים שהתגלו בדירה או החובה להבטיח את כספי הקונה עד לקבלת הדירה הנכספת.

לעומת זאת, חוקי התכנון והבנייה הישראלים אינם חלים ביהודה ושומרון ועל כן יש להזדקק לצו מס' 418 בדבר חוק תכנון ערים, כפרים ובנינים (יהודה ושומרון), בדיקת היתר הבנייה והתב"ע, כפי שנראה בהמשך, חייבת להתבצע לאור הוראות אלה.

הכירו : קו כחול

באופן טריוויאלי, חובה לוודא כי המקרקעין המיועדים לרכישה הינם בגדר "רכוש ממשלתי" המוקצה למוכר (אלא אם מדובר בהקצאה ראשונה ישירות אליכם), וזאת, בשל הוראות המשפט הבין-לאומי המנהגי המטילים איסור חמור על פגיעה ברכוש הפרט, וכן בהתאם להחלטה מס' 145 לממשלה ה-18, מיום 11.11.1979 לפיה הרחבת יישובים באזור יהודה ושומרון והקמת יישובים חדשים תיעשה על "אדמות בבעלות המדינה", כלומר אדמות נטושות המופקדות אצל הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש באזור יהודה ושומרון המשמש כנציג של רשות מקרקעי ישראל והאחראי על הקצאת הקרקעות.

המנהל האזרחי, האחראי על רישום חלק נכבד מהנכסים ביהודה ושומרון, מפעיל צוות לתיחום אדמות מדינה (או בשמו המקוצר "צוות קו כחול") שתפקידו לבחון את גבולות אדמות המדינה המוכרזות מחדש, לאור החשש לאי דיוקים שהתגלו בקו גבולות ההכרזה, ששורטט בכתב יד.

לעתים (נדירות לשמחתנו), בעלי נכסים ביהודה ושומרון נדרשים להתמודד עם תופעה מחרידה : ביקור של צוות קו כחול לצורכי מדידת הבית / המגרש, ובדיקת עמידתו בתוך גבולות הקו הכחול.

בעקבות ביקור גורלי זה, ייתכן שבכל רגע נתון תוכל לעמוד דרישה מצד הרשויות או מצד הטוענים לזכויות לפינוי או להשבת הקרקע.

בדיקה יסודית עובר למועד חתימת ההסכם יכולה לחסוך מכם את אי הנעימות הרבה שיכולה לצמוח מקניית קרקע שאינה נקייה מזכויות השכן שגר בכפר הסמוך.

היתר מזויף, האומנם?

אחת הבדיקות השגרתיות לפני רכישת נכס היא כמובן לבדוק קיומו של היתר בנייה. אך כאמור, דיני התכנון והבנייה ביהודה ושומרון אינם מתנהלים על פי הוראות הדין הישראלי ויש לפעול על פי צו תכנון ערים (צו 418). לא אחת אנחנו נתקלים בהיתרי בנייה שניתנו למפרע לאחר הליך אסדרה, כאשר הבית בגינו ניתן ההיתר עומד על הקרקע זה מכבר. היתר שניתן למפרע אינו פוגע לכשעצמו בחוקיות ההיתר (ובלבד ואין בו סטיות מהיתר הבנייה).

ברם, קיימים היתרי בנייה שאינם מבוססים על תב"עות או שמבוססים על תב"עות שאינן תקינות, מאחר ואין עליהן חתימת שר הביטחון האחראי על אישור תב"עות ביהודה ושומרון. מסיבות פוליטיות ואחרות, היו שרי ביטחון אשר סירבו לחתום על תב"עות במהלך כהונתם, ומחליפיהם הם אלו שנדרשו לחתום על תוכניות שהיו תקועות שנים רבות. אם התב"ע נחתמה, אין זה אומר שההיתר תקין, שכן לפעמים ההיתר ניתן לאחר אישור התב"ע (מכוחו ניתן היה להוציא את ההיתר) וחתימתו על ידי שר הביטחון, והשאלה בדבר חוקיות ההיתר נותרה בעינה.

---

לסיכום, רכישת בית החלומות באזור יהודה ושומרון יכול שתהיה כדאית ומשתלמת אך כדי להימנע ממצב בו החלום הופך לסיוט, מומלץ בחום להיכנס לעסקה בליווי צמוד של צוות משפטי מיומן ומקצועי המתמחה בדיני מקרקעין באזור יהודה ושומרון.